تكلفة الشراء من المطوّر: الضريبة وصندوق الصيانة وجدول الدفع

شراء شقة جديدة من المطوّر هو شراء في السوق العقاري الأولي (thị trường sơ cấp). السعر الذي يعلنه المطوّر عادة قبل الضريبة، وتُضاف فوقه بضعة بنود أخرى. وإذا لم يكتمل بناء المبنى بعد، فهو عقار على الخارطة (nhà ở hình thành trong tương lai)؛ تدفع على دفعات، ويحدد القانون الحد الأقصى لكل دفعة.

ضريبة القيمة المضافة

يفرض المطوّر ضريبة القيمة المضافة (VAT) بنسبة 10% على سعر البيع 1. لا يحسب القانون الضريبة على قيمة الأرض القابلة للخصم، لذا قد تقل ضريبة القيمة المضافة في فاتورتك عن 10% من السعر الكامل. تطبّق الحاسبة نسبة 10% على كامل السعر قبل الضريبة، لأن المشتري لا يعرف قيمة الأرض الخاصة بوحدة واحدة. لذلك قد يكون رقم الحاسبة أعلى قليلًا من الضريبة الفعلية.

صندوق الصيانة

صندوق الصيانة (phí bảo trì) يساوي 2% من سعر الشقة قبل الضريبة 2. يُحصَّل بشكل منفصل عن السعر، ويموّل صيانة الأجزاء المشتركة من المبنى. وهو ليس رسوم الإدارة الشهرية.

رسوم تسجيل الملكية

عند تسجيل الملكية، تدفع رسوم تسجيل الملكية بنسبة 0.5% 3. وفي شقة مشتراة من مطوّر، تُحسب على سعر العقد شاملًا ضريبة القيمة المضافة وغير شامل صندوق الصيانة. ولأن البائع شركة، لا توجد ضريبة دخل على نقل الملكية كما في الشراء من فرد.

جدول الدفع

في العقارات على الخارطة، يضع قانون أعمال العقارات الفيتنامي لعام 2023 الحدود التالية (النص الرسمي على بوابة الحكومة):

• العربون 5% كحد أقصى من السعر، ولا يحق للمطوّر تحصيله إلا بعد استيفاء المنزل الشروط القانونية للبيع (المادة 23 الفقرة 5).
• الدفعة الأولى 30% كحد أقصى من قيمة العقد، شاملة العربون. وتتبع الدفعات التالية تقدم البناء، لكن المجموع قبل التسليم لا يتجاوز 70% من قيمة العقد، أو 50% إذا كان البائع شركة باستثمار أجنبي من النوع الذي يحدده القانون (المادة 25 الفقرة 1).
• قبل أن تحصل على سند الملكية، لا يحق للبائع تحصيل أكثر من 95% من قيمة العقد. يُدفع الباقي عند إصدار سند الملكية (المادة 25 الفقرة 3).
• قبل بيع العقارات على الخارطة، يجب أن يحصل المطوّر على موافقة بنك يضمن إعادة الأموال إذا لم يُسلَّم المنزل كما وُعد. وعند التوقيع، تختار أنت ما إذا كنت ستأخذ خطاب الضمان أم لا (المادة 26).

يقترح مشروع تعديل قانوني إلغاء بعض هذه الحدود. وحتى تاريخ التحقق المذكور أعلى الصفحة، لم يُقر هذا المشروع بعد، لذا تبقى الحدود أعلاه سارية. تحقق من النص النافذ قبل التوقيع.

قبل توقيع العقد

• اسأل هل يشمل السعر المعلن ضريبة القيمة المضافة وصندوق الصيانة أم لا.
• قارن جدول الدفع في العقد بالحدود المذكورة أعلاه.
• اسأل عن خطاب ضمان البنك لشقتك.
• إذا كان قرض سيموّل الدفعات، اسأل البنك كيف يصرف المبلغ على مراحل ومتى يبدأ احتساب الفائدة.