Phí mua nhà từ chủ đầu tư: thuế, phí bảo trì và tiến độ

Mua căn hộ mới từ chủ đầu tư là mua trên thị trường sơ cấp. Giá chủ đầu tư công bố thường là giá trước thuế, và số tiền bạn trả cuối cùng gồm thêm vài khoản. Nếu căn hộ chưa xây xong (nhà ở hình thành trong tương lai), bạn trả theo nhiều đợt, và luật quy định mỗi đợt được thu tối đa bao nhiêu.

Thuế giá trị gia tăng

Chủ đầu tư thu thuế giá trị gia tăng 10% trên giá bán 1. Luật không tính thuế trên phần giá đất được trừ, nên số thuế trên hóa đơn có thể thấp hơn 10% của toàn bộ giá. Máy tính áp 10% lên toàn bộ giá trước thuế, vì người mua không biết phần giá đất của từng căn. Con số trên máy tính vì vậy có thể cao hơn số thuế thực tế một chút.

Phí bảo trì

Phí bảo trì bằng 2% giá bán căn hộ trước thuế 2. Khoản này thu riêng, không nằm trong giá bán. Đây là tiền dùng để bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà, không phải phí quản lý hàng tháng.

Lệ phí trước bạ

Khi đăng ký quyền sở hữu, bạn nộp lệ phí trước bạ 0,5% 3. Với căn hộ mua từ chủ đầu tư, giá tính lệ phí là giá hợp đồng đã gồm thuế giá trị gia tăng, không gồm phí bảo trì. Bên bán là doanh nghiệp, nên không có thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng như khi mua nhà của cá nhân.

Tiến độ thanh toán

Với nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt các giới hạn sau (văn bản trên Cổng thông tin Chính phủ):

• Tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, và chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc khi nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (Điều 23 khoản 5).
• Lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, kể cả tiền đặt cọc. Các lần sau theo tiến độ xây dựng, nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp luật nêu, mức này là 50% (Điều 25 khoản 1).
• Khi bạn chưa được cấp sổ, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần còn lại trả khi sổ được cấp (Điều 25 khoản 3).
• Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được một ngân hàng chấp thuận bảo lãnh nghĩa vụ trả lại tiền nếu không bàn giao nhà đúng cam kết. Bạn được chọn có hoặc không lấy thư bảo lãnh khi ký hợp đồng (Điều 26).

Một dự thảo sửa luật đang đề xuất bỏ một số giới hạn này. Đến ngày kiểm tra ghi ở đầu trang, dự thảo chưa được thông qua, nên các mức trên vẫn áp dụng. Hãy kiểm tra văn bản hiện hành trước khi ký.

Trước khi ký hợp đồng

• Hỏi giá công bố đã gồm thuế giá trị gia tăng và phí bảo trì chưa.
• Đối chiếu lịch thanh toán trong hợp đồng với các giới hạn ở trên.
• Hỏi về thư bảo lãnh của ngân hàng cho căn hộ của bạn.
• Nếu vay để trả theo tiến độ, hỏi ngân hàng giải ngân theo đợt thế nào và lãi tính từ khi nào.