Kauf vom Bauträger in Vietnam: Steuern, Fonds und Raten

Eine neue Wohnung vom Bauträger zu kaufen ist ein Kauf auf dem Erstmarkt (thị trường sơ cấp). Der vom Bauträger genannte Preis ist meist ein Preis vor Steuern, und einige Posten kommen noch hinzu. Ist das Gebäude noch nicht fertig, handelt es sich um ein Projekt im Bau (nhà ở hình thành trong tương lai), und Sie zahlen in Raten; das Gesetz begrenzt, wie hoch jede Rate sein darf.

Mehrwertsteuer

Der Bauträger berechnet eine Mehrwertsteuer (MwSt.) von 10 % auf den Verkaufspreis 1. Das Gesetz lässt den abziehbaren Grundstückswert aus dem steuerpflichtigen Preis heraus, sodass die MwSt. auf Ihrer Rechnung unter 10 % des Gesamtpreises liegen kann. Der Rechner wendet 10 % auf den gesamten Preis vor Steuern an, weil ein Käufer den Grundstückswert einer einzelnen Einheit nicht kennen kann. Sein Ergebnis kann deshalb etwas über der tatsächlichen Steuer liegen.

Instandhaltungsfonds

Der Instandhaltungsfonds (phí bảo trì) beträgt 2 % des Wohnungspreises vor MwSt. 2. Er wird getrennt vom Preis eingezogen und finanziert die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen des Gebäudes. Er ist nicht die monatliche Verwaltungsgebühr.

Registrierungsgebühr

Bei der Eintragung des Eigentums zahlen Sie die Registrierungsgebühr von 0,5 % 3. Bei einer vom Bauträger gekauften Wohnung wird sie auf den Vertragspreis inklusive MwSt. und ohne Instandhaltungsfonds berechnet. Da der Verkäufer ein Unternehmen ist, fällt keine Einkommensteuer auf die Übertragung an, anders als beim Kauf von einer Privatperson.

Der Zahlungsplan

Für Projekte im Bau setzt Vietnams Immobiliengesetz 2023 diese Grenzen (amtlicher Text auf dem Regierungsportal):

• Die Anzahlung beträgt höchstens 5 % des Preises, und der Bauträger darf sie erst einziehen, sobald das Objekt die gesetzlichen Verkaufsvoraussetzungen erfüllt (Artikel 23, Absatz 5).
• Die erste Zahlung beträgt höchstens 30 % des Vertragswerts, Anzahlung eingeschlossen. Spätere Zahlungen folgen dem Baufortschritt, doch die Summe vor Übergabe beträgt höchstens 70 % des Vertragswerts, oder 50 % wenn der Verkäufer ein ausländisch investiertes Unternehmen der vom Gesetz genannten Art ist (Artikel 25, Absatz 1).
• Bis Sie die Eigentumsurkunde erhalten, darf der Verkäufer höchstens 95 % des Vertragswerts einziehen. Der Rest wird bei Ausstellung der Urkunde fällig (Artikel 25, Absatz 3).
• Vor dem Verkauf von Projekten im Bau muss der Bauträger die Zusage einer Bank haben, die Rückzahlung zu garantieren, falls das Objekt nicht wie versprochen übergeben wird. Beim Vertragsabschluss entscheiden Sie, ob Sie den Garantiebrief verlangen (Artikel 26).

Ein Gesetzesentwurf schlägt vor, einige dieser Grenzen zu streichen. Zum Prüfdatum oben auf dieser Seite war er noch nicht verabschiedet, sodass die obigen Grenzen weiter gelten. Prüfen Sie vor der Unterschrift den geltenden Gesetzestext.

Vor der Unterschrift

• Fragen Sie, ob der genannte Preis MwSt. und Instandhaltungsfonds einschließt.
• Vergleichen Sie den Zahlungsplan im Vertrag mit den obigen Grenzen.
• Fragen Sie nach dem Bankgarantiebrief für Ihre Einheit.
• Finanziert ein Darlehen die Raten, fragen Sie die Bank, wie sie stufenweise auszahlt und ab wann Zinsen anfallen.