Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam: luật quy định gì

Bài này tóm tắt các quy định của Luật Nhà ở 2023 về cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Điều 17 đến Điều 21 (văn bản trên Cổng thông tin Chính phủ). Chính phủ quy định chi tiết bằng nghị định. Bài chỉ nêu luật, không nói về dự án cụ thể nào.

Ai được sở hữu

Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở, trừ người được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự (Điều 17 khoản 1, Điều 18 khoản 3). Luật cũng cho phép một số tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở; bài này nói về cá nhân.

Người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sống tại Việt Nam được sở hữu nhà ở và có quyền như công dân Việt Nam (Điều 20 khoản 2 điểm c).

Được mua nhà gì, mua thế nào

Cá nhân nước ngoài được sở hữu cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, nhưng chỉ là nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, và dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh (Điều 17 khoản 2). Có ba cách:

• mua hoặc thuê mua từ chủ đầu tư dự án;
• nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án như trên;
• mua hoặc thuê mua lại từ một người nước ngoài đã sở hữu nhà theo cách thứ nhất hoặc thứ hai.

Nếu được tặng cho hoặc thừa kế một căn nhà nằm ngoài các trường hợp này, hoặc vượt giới hạn số lượng, người nước ngoài chỉ được hưởng giá trị của căn nhà, không được đứng tên sở hữu (Điều 20 khoản 2 điểm b).

Giới hạn số lượng

Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Với nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà liền kề, giới hạn là 250 căn trên một khu vực có dân số tương đương một phường (Điều 19 khoản 1). Khi khu vực đó có nhiều tòa chung cư, hoặc với nhà riêng lẻ trên một tuyến phố, giới hạn áp cho cả khu vực (Điều 19 khoản 2).

Người mua không tự kiểm tra được tỷ lệ này. Hãy hỏi chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà ở địa phương xem căn nhà còn trong giới hạn dành cho người nước ngoài không.

Sở hữu trong bao lâu

Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp sổ. Nếu có nhu cầu, thời hạn được gia hạn một lần, thêm không quá 50 năm. Thời hạn được ghi trên sổ (Điều 20 khoản 2 điểm c).

Trước khi hết hạn, chủ sở hữu có thể bán hoặc tặng cho căn nhà cho người được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu hết hạn mà không bán, không tặng cho, căn nhà thuộc tài sản công (Điều 20 khoản 2 điểm đ).

Cho thuê, thuế và phí

Cá nhân nước ngoài được cho thuê nhà vào mục đích pháp luật không cấm. Trước khi cho thuê, chủ nhà phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở địa phương nơi có nhà và nộp thuế từ việc cho thuê (Điều 21 khoản 2 điểm a).

Khi mua, người nước ngoài nộp lệ phí trước bạ như người mua trong nước 1. Khi bán lại, người bán là cá nhân không cư trú cũng nộp thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng 2. Máy tính chi phí mua nhà tính các khoản này giống nhau cho mọi người mua.

Luật có thể thay đổi

Một dự thảo sửa Luật Nhà ở đề xuất thu hẹp quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ của người nước ngoài. Đến ngày kiểm tra ghi ở đầu trang, đó vẫn là đề xuất, chưa phải luật. Trước khi đặt cọc, hãy kiểm tra văn bản hiện hành hoặc hỏi luật sư, công chứng viên.