Acheter au Vietnam en tant qu’étranger : ce que dit la loi

Ce guide résume ce que la loi vietnamienne sur le logement de 2023 (Luật Nhà ở) prévoit pour la propriété d’un logement par un particulier étranger, articles 17 à 21 (texte officiel sur le portail du gouvernement, en vietnamien). Des décrets gouvernementaux en précisent le détail. Ce guide se limite à la loi et ne nomme aucun projet.

Deux règles comptent le plus pour un acheteur venu de l’étranger : la propriété a une durée fixe, et elle se limite aux projets immobiliers commerciaux.

Qui peut être propriétaire

Un particulier étranger autorisé à entrer au Vietnam peut posséder un logement, sauf s’il bénéficie de privilèges et immunités diplomatiques ou consulaires (article 17, clause 1 ; article 18, clause 3). La loi permet aussi à certaines organisations étrangères de posséder des logements ; ce guide porte sur les particuliers.

Un étranger marié à un citoyen vietnamien vivant au Vietnam peut posséder un logement avec les mêmes droits qu’un citoyen vietnamien (article 20, clause 2, point c).

Ce que vous pouvez acheter, et comment

Un particulier étranger peut posséder aussi bien des appartements que des maisons individuelles, mais seulement du logement commercial à l’intérieur d’un projet d’investissement immobilier, dans un projet situé hors des zones réservées à la défense et à la sécurité (article 17, clause 2). Trois voies existent :

• acheter ou louer-acheter auprès du promoteur du projet ;
• recevoir un tel logement par donation ou par héritage ;
• acheter ou louer-acheter auprès d’un autre étranger ayant acquis le logement par l’une des deux premières voies.

Un étranger qui reçoit ou hérite d’un logement en dehors de ces cas, ou au-delà des limites de quantité, n’en reçoit que la valeur et ne peut pas être enregistré comme propriétaire (article 20, clause 2, point b).

Limites de quantité

Les organisations et particuliers étrangers réunis ne peuvent posséder plus de 30 % des appartements d’un même immeuble. Pour les maisons individuelles, comme les villas et les maisons mitoyennes, la limite est de 250 maisons dans une zone dont la population équivaut à celle d’un quartier (article 19, clause 1). Quand cette zone compte plusieurs immeubles, ou pour des maisons le long d’une même rue, la limite s’applique à la zone entière (article 19, clause 2).

Un acheteur ne peut pas vérifier seul ces quotas. Demandez au promoteur ou à l’autorité locale du logement si le bien reste dans la part ouverte aux étrangers.

Combien de temps dure la propriété

Un particulier étranger possède le logement pour la durée convenue dans le contrat, jusqu’à 50 ans à partir de la date de délivrance du certificat. Sur demande, la durée peut être prolongée une fois, de 50 ans supplémentaires au maximum. La durée est inscrite sur le certificat (article 20, clause 2, point c).

Avant la fin de la durée, le propriétaire peut vendre ou donner le logement à quelqu’un autorisé à posséder un logement au Vietnam. Si la durée se termine sans vente ni donation, le logement devient propriété publique (article 20, clause 2, point đ).

Location, impôts et frais

Un propriétaire étranger peut louer le logement à toute fin que la loi autorise. Avant de louer, il doit en informer par écrit l’autorité locale du logement du lieu où se trouve le bien, et payer l’impôt sur les revenus locatifs (article 21, clause 2, point a).

À l’achat, un acheteur étranger paie les droits d’enregistrement comme tout autre acheteur 1. Lors d’une revente ultérieure, un vendeur particulier non-résident paie aussi l’impôt sur le revenu lors de la cession, de 2 % du prix 2. Le calculateur des frais d’achat traite chaque acheteur de la même façon.

La loi peut changer

Un projet de modification de la loi sur le logement propose de restreindre le droit des étrangers à posséder des maisons individuelles. À la date de vérification indiquée en haut de cette page, ce n’était encore qu’une proposition, pas la loi. Avant de verser un acompte, vérifiez le texte en vigueur ou consultez un avocat ou un notaire.