Comprar en Vietnam como extranjero: qué dice la ley

Esta guía resume lo que dice la Ley de Vivienda de Vietnam de 2023 (Luật Nhà ở) sobre personas extranjeras dueñas de una vivienda, artículos 17 a 21 (texto oficial en el portal del Gobierno, en vietnamita). Los decretos del Gobierno completan el detalle. Esta guía solo expone la ley y no menciona ningún proyecto.

Dos reglas importan más para un comprador del exterior: la propiedad tiene un plazo fijo, y se limita a proyectos de vivienda comercial.

Quién puede ser propietario

Una persona extranjera autorizada a ingresar a Vietnam puede ser dueña de una vivienda, salvo que goce de privilegios e inmunidades diplomáticas o consulares (artículo 17, numeral 1; artículo 18, numeral 3). La ley también permite que algunas organizaciones extranjeras sean dueñas de viviendas; esta guía trata sobre personas naturales.

Un extranjero casado con un ciudadano vietnamita que viva en Vietnam puede ser dueño de una vivienda con los mismos derechos que un ciudadano vietnamita (artículo 20, numeral 2, literal c).

Qué puede comprar, y cómo

Una persona extranjera puede ser dueña tanto de departamentos como de casas individuales, pero solo vivienda comercial dentro de un proyecto de inversión en vivienda, en un proyecto fuera de zonas reservadas para defensa y seguridad (artículo 17, numeral 2). Hay tres vías:

• comprar o arrendar con opción de compra directamente del desarrollador del proyecto;
• recibir esa vivienda como donación o herencia;
• comprar o arrendar con opción de compra a otro extranjero que haya adquirido la vivienda por una de las dos vías anteriores.

Un extranjero que recibe una donación o herencia fuera de estos casos, o por encima de los límites de cantidad, solo recibe el valor de la vivienda y no puede registrarse como propietario (artículo 20, numeral 2, literal b).

Límites de cantidad

Las organizaciones y personas extranjeras en conjunto pueden ser dueñas de no más del 30 % de los departamentos de un edificio. Para casas individuales, como villas y casas adosadas, el límite es de 250 casas en una zona con la población de un barrio (phường) (artículo 19, numeral 1). Cuando esa zona tiene varios edificios de departamentos, o para casas a lo largo de una calle, el límite se aplica a toda la zona (artículo 19, numeral 2).

Un comprador no puede verificar estas cuotas por su cuenta. Pregunte al desarrollador o a la autoridad local de vivienda si la vivienda todavía está dentro de la cuota abierta a extranjeros.

Cuánto dura la propiedad

Una persona extranjera es dueña de la vivienda por el plazo acordado en el contrato, hasta 50 años desde la fecha en que se emite el certificado. A solicitud, el plazo puede extenderse una vez, hasta por otros 50 años. El plazo se imprime en el certificado (artículo 20, numeral 2, literal c).

Antes de que termine el plazo, el propietario puede vender o donar la vivienda a alguien autorizado para ser dueño de vivienda en Vietnam. Si el plazo termina y la vivienda no se ha vendido ni donado, pasa a ser propiedad pública (artículo 20, numeral 2, literal đ).

Alquiler, impuestos y gastos

Un propietario extranjero puede alquilar la vivienda para cualquier fin que la ley permita. Antes de alquilarla, el propietario debe notificar por escrito a la autoridad local de vivienda donde está la vivienda y pagar el impuesto sobre el ingreso del alquiler (artículo 21, numeral 2, literal a).

Al comprar, un comprador extranjero paga el impuesto de registro como cualquier otro comprador 1. En una venta posterior, un vendedor persona natural no residente también paga el impuesto sobre la renta personal por la transferencia, del 2 % del precio 2. La calculadora de gastos de compra trata a todo comprador de la misma manera.

La ley puede cambiar

Un proyecto de reforma a la Ley de Vivienda propone restringir el derecho de los extranjeros a ser dueños de casas individuales. En la fecha de verificación indicada al inicio de esta página, seguía siendo una propuesta, no ley. Antes de pagar un depósito, verifique el texto vigente o consulte a un abogado o notario.