Купівля у забудовника: податки, внески та графік платежів

Купівля нової квартири у забудовника — це купівля на первинному ринку. Ціна, яку оголошує забудовник, зазвичай вказана без податку, і остаточна сума, яку ви сплачуєте, включає ще кілька платежів. Якщо квартира ще не добудована (житло на стадії будівництва), ви платите кількома частинами, і закон визначає максимальну суму кожної з них.

Податок на додану вартість

Забудовник стягує податок на додану вартість у розмірі 10 % від ціни продажу 1. Закон не оподатковує частину ціни, що припадає на вартість землі й підлягає вирахуванню, тож сума податку в рахунку може бути нижчою за 10 % від усієї ціни. Калькулятор застосовує 10 % до всієї ціни без податку, бо покупець не знає частку вартості землі для конкретної квартири. Тому цифра в калькуляторі може трохи перевищувати реальну суму податку.

Фонд капітального ремонту

Внесок до фонду капітального ремонту дорівнює 2 % ціни продажу квартири без податку 2. Цей внесок стягують окремо, він не входить у ціну продажу. Це гроші на капітальний ремонт спільного майна будинку, а не щомісячна плата за управління.

Реєстраційний збір

Під час реєстрації права власності ви сплачуєте реєстраційний збір у розмірі 0,5 % 3. Для квартири, купленої у забудовника, базою для збору є договірна ціна з урахуванням податку на додану вартість, але без фонду капітального ремонту. Продавець — юридична особа, тож податку на доходи фізичних осіб під час продажу, як під час купівлі у фізичної особи, тут немає.

Графік платежів

Для житла на стадії будівництва Закон про бізнес у сфері нерухомості 2023 року встановлює такі обмеження (текст на Урядовому порталі):

• Завдаток не може перевищувати 5 % ціни продажу, і забудовник може приймати завдаток лише після того, як житло відповідає умовам для продажу (стаття 23, пункт 5).
• Перший платіж не може перевищувати 30 % вартості договору, включно із завдатком. Наступні платежі йдуть за графіком будівництва, але загальна сума не може перевищувати 70 % вартості договору до передачі житла. Якщо продавець — підприємство з іноземними інвестиціями у випадках, визначених законом, цей поріг становить 50 % (стаття 25, пункт 1).
• Доки вам не видали свідоцтво, продавець не може отримати більше 95 % вартості договору. Решту сплачують після видачі свідоцтва (стаття 25, пункт 3).
• Перш ніж продавати житло на стадії будівництва, забудовник повинен отримати згоду банку на поруку щодо повернення коштів, якщо житло не передадуть згідно з умовами договору. Під час підписання договору ви можете обрати, отримувати лист поруки чи ні (стаття 26).

Проєкт змін до закону пропонує скасувати частину цих обмежень. На дату перевірки, зазначену на початку сторінки, проєкт ще не ухвалено, тож наведені вище норми й надалі чинні. Перевірте чинний текст закону перед підписанням.

Перед підписанням договору

• Запитайте, чи включає оголошена ціна податок на додану вартість і внесок до фонду капітального ремонту.
• Звірте графік платежів у договорі з наведеними вище обмеженнями.
• Запитайте про лист банківської поруки для вашої квартири.
• Якщо берете кредит на оплату за графіком, запитайте в банку, як відбувається видача коштів частинами і з якого моменту нараховують відсотки.