Müteahhitten ev alırken: vergi, bakım fonu ve ödeme planı

Müteahhitten yeni bir daire almak, birincil piyasada (thị trường sơ cấp) bir alımdır. Müteahhidin ilan ettiği fiyat genellikle vergi öncesidir ve üzerine birkaç kalem daha eklenir. Bina henüz bitmediyse, bu proje aşamasında bir konuttur (nhà ở hình thành trong tương lai); taksitler halinde ödersiniz ve kanun her taksitin ne kadar olabileceğini sınırlar.

Katma değer vergisi

Müteahhit, satış fiyatı üzerinden %10 katma değer vergisi (KDV) alır 1. Kanun, düşülebilir arsa değerini vergiye tabi fiyatın dışında tutar, bu yüzden faturanızdaki KDV toplam fiyatın %10’undan az çıkabilir. Hesaplayıcı, alıcı tek bir dairenin arsa değerini bilemeyeceği için %10’u KDV öncesi fiyatın tamamına uygular. Bu yüzden hesaplayıcının verdiği rakam gerçek vergiden biraz yüksek olabilir.

Bakım fonu

Bakım fonu (phí bảo trì), dairenin KDV öncesi fiyatının %2’sidir 2. Fiyattan ayrı tahsil edilir ve binanın ortak alanlarının bakımını finanse eder. Aylık yönetim ücreti değildir.

Tapu harcı

Mülkiyeti tescil ederken %0,5 oranındaki tapu harcını ödersiniz 3. Müteahhitten alınan bir dairede bu, KDV dahil ama bakım fonu hariç sözleşme fiyatı üzerinden hesaplanır. Satıcı bir şirket olduğundan, bir bireyden alımın aksine devirden doğan gelir vergisi söz konusu değildir.

Ödeme planı

Proje aşamasındaki evler için Vietnam’ın 2023 tarihli Emlak Ticareti Kanunu şu sınırları koyar (Hükümet portalındaki resmi metin):

• Kapora fiyatın en fazla %5’idir ve müteahhit bunu ancak konut satış için yasal koşulları sağladıktan sonra alabilir (Madde 23, fıkra 5).
• İlk ödeme, kapora dahil sözleşme değerinin en fazla %30’udur. Sonraki ödemeler inşaat ilerlemesini izler, ancak teslimden önceki toplam sözleşme değerinin en fazla %70’idir; satıcı kanunun belirttiği türden yabancı yatırımlı bir şirketse bu oran %50’dir (Madde 25, fıkra 1).
• Tapu belgesini almadan önce satıcı, sözleşme değerinin %95’inden fazlasını tahsil edemez. Kalan kısım belge düzenlendiğinde ödenir (Madde 25, fıkra 3).
• Proje aşamasındaki evleri satmadan önce müteahhidin, ev söz verildiği gibi teslim edilmezse parayı geri ödemeyi garanti eden bir banka onayı olmalıdır. Sözleşmeyi imzalarken garanti mektubunu alıp almayacağınızı siz seçersiniz (Madde 26).

Bir kanun değişikliği taslağı bu sınırlardan bazılarını kaldırmayı öneriyor. Bu sayfanın üstündeki kontrol tarihi itibarıyla taslak henüz kabul edilmedi, bu yüzden yukarıdaki sınırlar hâlâ geçerlidir. İmzalamadan önce yürürlükteki metni kontrol edin.

İmzalamadan önce

• İlan edilen fiyata KDV ve bakım fonunun dahil olup olmadığını sorun.
• Sözleşmedeki ödeme planını yukarıdaki sınırlarla karşılaştırın.
• Daireniz için banka garanti mektubunu sorun.
• Taksitleri bir kredi finanse edecekse, bankaya aşamalı ödemeyi nasıl yaptığını ve faizin ne zaman başladığını sorun.