Dal tasso promozionale al variabile in Vietnam: cosa paghi

Quando finisce il periodo promozionale, la banca ricalcola la rata mensile sul debito residuo e sui mesi restanti, al tasso variabile. Il tasso variabile è di solito più alto del tasso promozionale (lãi suất ưu đãi), quindi il primo mese dopo la promozione è di solito quello in cui la rata sale di più. Quanto sale dipende da tre numeri del contratto: il tasso promozionale, per quanti mesi dura e lo spread.

Se conosci i mutui a tasso fisso e poi variabile di altri paesi, l’idea è la stessa. Cambia il modo in cui si fissa il tasso successivo.

Esempio: mutuo di 2 miliardi di VND in 20 anni

Supponi un mutuo di 2 miliardi di VND in 20 anni, a rata costante, con un tasso promozionale del 5,5 % annuo nei primi 12 mesi, poi un tasso variabile (lãi suất thả nổi) del 10,5 % annuo. Entrambi i tassi servono solo come esempio.

• Nei primi 12 mesi paghi 13.757.746 VND al mese.
• Dal mese 13 paghi 19.709.757 VND, cioè 5.952.011 VND in più, un aumento di circa il 43 %.
• Se il tasso variabile fosse l’11,5 %, la rata dal mese 13 sarebbe 21.013.439 VND. Al 12,5 %, sarebbe 22.349.258 VND.

Con l’ammortamento all’italiana, il mese 13 costa 24.958.333 VND, 7.878.472 VND in più del mese 12.

Inserisci il tuo mutuo nel calcolatore del mutuo per vedere queste cifre con il tasso e la durata reali del tuo contratto.

Il periodo promozionale

Il tasso promozionale è fisso per un periodo iniziale, da pochi mesi a qualche anno. In questo periodo, la rata mensile resta uguale (con rata costante) o scende con il debito residuo (con ammortamento all’italiana).

Gli annunci citano di solito il tasso promozionale, ma la maggior parte dell’interesse che paghi cade nel periodo successivo. Due mutui con lo stesso tasso promozionale possono costare cifre molto diverse se uno dura 6 mesi e l’altro 24.

Come si calcola il tasso variabile

Finita la promozione, il tasso si ricalcola secondo la formula del contratto: il tasso base della banca più uno spread fisso. Se il contratto dice “tasso base + 3,5 punti percentuali”, lo spread è 3,5.

La banca rivede il proprio tasso base di tanto in tanto, mentre lo spread resta come scritto. Nessuno sa in anticipo quale sarà il tasso dopo la promozione, ma tu sai quale parte è fissa e quale cambia. Il calcolatore ti permette di aggiungere 1 o 2 punti percentuali al tasso variabile per vedere cosa succederebbe se il tasso salisse.

Cosa chiedere prima di firmare

• Per quanti mesi si applica il tasso promozionale?
• Quanto è il tasso base oggi, e ogni quanto viene rivisto?
• Quanto è lo spread, in punti percentuali?
• Se vuoi rimborsare in anticipo o trasferire il mutuo a un’altra banca quando finisce la promozione, quanto è la penale di estinzione anticipata? Ogni banca la fissa nel proprio contratto; il calcolatore parte da un valore predefinito secondo la prassi del mercato, che puoi modificare 1.