זרים קונים דירה בווייטנאם: מה אומר החוק

המדריך הזה מסכם את מה שחוק הדיור של וייטנאם משנת 2023 (Luật Nhà ở) קובע לגבי בעלות של זרים על דירה בווייטנאם, סעיפים 17 עד 21 (הטקסט הרשמי בפורטל הממשלה, בווייטנאמית). צווי ממשלה משלימים את הפרטים. המדריך מתאר רק את החוק ולא מזכיר שום פרויקט ספציפי.

שני כללים חשובים במיוחד לרוכש מחו״ל: לבעלות יש משך זמן קבוע, והיא מוגבלת לפרויקטים של דיור מסחרי.

מי רשאי להחזיק בבעלות

יחיד זר שמורשה להיכנס לווייטנאם רשאי להחזיק בבעלות על דירה, פרט למי שנהנה מזכויות וחסינויות דיפלומטיות או קונסולריות (סעיף 17 פסקה 1; סעיף 18 פסקה 3). החוק מתיר גם לחלק מהגופים הזרים להחזיק בבעלות על דירות; המדריך הזה עוסק ביחידים.

זר הנשוי לאזרח או אזרחית וייטנאמית המתגוררים בווייטנאם רשאי להחזיק בבעלות על דירה באותן זכויות כמו אזרח וייטנאמי (סעיף 20 פסקה 2 תת-סעיף c).

מה אפשר לקנות ואיך

יחיד זר רשאי להחזיק גם בדירות וגם בבתים פרטיים, אך רק דיור מסחרי בתוך פרויקט השקעה בבנייה למגורים, ובפרויקט שאינו באזור השמור לביטחון ולהגנה (סעיף 17 פסקה 2). יש שלוש דרכים:

• קנייה או חכירה-לרכישה מהקבלן של הפרויקט;
• קבלת דירה כזו במתנה או בירושה;
• קנייה או חכירה-לרכישה מזר אחר שרכש את הדירה באחת משתי הדרכים הקודמות.

זר שמקבל במתנה או בירושה דירה שלא נכללת במקרים האלה, או שחורגת ממכסת הכמות, מקבל רק את שווי הדירה ולא יכול להירשם כבעלים (סעיף 20 פסקה 2 תת-סעיף b).

מכסות כמות

גופים ויחידים זרים יחד רשאים להחזיק בבעלות לא יותר מ-30% מהדירות בבניין מגורים אחד. בבתים פרטיים, כמו וילות ובתים צמודי קרקע, המכסה היא 250 בתים באזור שאוכלוסייתו כשל רובע אחד (סעיף 19 פסקה 1). כשבאזור כזה יש כמה בנייני מגורים, או כשמדובר בבתים פרטיים לאורך רחוב אחד, המכסה חלה על האזור כולו (סעיף 19 פסקה 2).

קונה לא יכול לבדוק את המכסה הזאת בעצמו. כדאי לשאול את הקבלן או את רשות הדיור המקומית אם הדירה עדיין נמצאת בתוך המכסה הפתוחה לזרים.

כמה זמן נמשכת הבעלות

יחיד זר מחזיק בבעלות על הדירה לפי התקופה שסוכמה בחוזה, אך לא יותר מ-50 שנה ממועד הנפקת תעודת הבעלות. לפי בקשה, אפשר להאריך את התקופה פעם אחת, בעוד עד 50 שנה נוספות. התקופה רשומה בתעודה (סעיף 20 פסקה 2 תת-סעיף c).

לפני תום התקופה, הבעלים יכול למכור או לתת במתנה את הדירה למי שרשאי להחזיק בבעלות על דיור בווייטנאם. אם התקופה מסתיימת בלי שהדירה נמכרה או ניתנה במתנה, היא הופכת לרכוש ציבורי (סעיף 20 פסקה 2 תת-סעיף đ).

השכרה, מסים ואגרות

בעלים זר רשאי להשכיר את הדירה לכל מטרה שהחוק לא אוסר. לפני ההשכרה, הבעלים חייב להודיע בכתב לרשות הדיור המקומית שבה נמצאת הדירה, ולשלם מס על הכנסה מההשכרה (סעיף 21 פסקה 2 תת-סעיף a).

בקנייה, הקונה הזר משלם אגרת רישום (lệ phí trước bạ) כמו כל קונה אחר 1. במכירה מאוחרת יותר, מוכר שהוא יחיד שאינו תושב משלם גם מס הכנסה אישי על העברה בשיעור 2% ממחיר ההעברה 2. מחשבון עלויות הרכישה מחשב את הסכומים האלה באותו אופן לכל קונה.

החוק עשוי להשתנות

טיוטת תיקון לחוק הדיור מציעה לצמצם את זכות הבעלות של זרים על בתים פרטיים. נכון לתאריך הבדיקה בראש העמוד, זו עדיין הצעה ולא חוק. לפני תשלום מקדמה, כדאי לבדוק את הנוסח התקף או להתייעץ עם עורך דין או נוטריון.