איך קוראים תשואת שכירות של דירה

מוכרים ומתווכים אומרים לעיתים קרובות שדירה “מניבה 5% בשנה”. המספר הזה הוא בדרך כלל התשואה ברוטו. הסכום שבאמת מגיע אליכם אחרי שנת השכרה נמוך יותר, והמדריך הזה מראה איך מחשבים אותו. הדוגמאות מבוססות על דונג וייטנאמי (VND) ועל עלויות הרכישה בווייטנאם.

תשואה ברוטו

תשואת שכירות ברוטו היא שכר הדירה לשנה חלקי מחיר הדירה.

לדוגמה: דירה שעולה 3 מיליארד דונג מושכרת ב-12 מיליון דונג בחודש. שכר הדירה לשנה הוא 144 מיליון. התשואה ברוטו היא 144 מיליון חלקי 3 מיליארד: 4.8%.

קל לחשב אותה והיא טובה לסינון ראשוני, אבל היא מניחה שהדירה מושכרת כל שנים עשר החודשים ושהיא לא עולה כלום.

תשואה נטו

תשואה נטו מורידה את מה שבאמת משלמים:

• חודשי ריקון: הזמן בלי שוכר, או הזמן שמוקדש למציאת שוכר חדש.
• דמי ניהול, ואחזקה ותיקונים במהלך השנה.
• מס על הכנסה משכירות: בווייטנאם, הכנסה משכירות מעל סף הכנסה שנתי מסוים חייבת במס. הסף והשיעור נקבעים בחוק המס; יש לשאול את רשות המסים באזור שבו נמצאת הדירה.

גם המכנה גדול ממחיר הדירה, כי הרכישה עלתה עוד: אגרת הרישום 1, שכר טרחת הנוטריון 2 ועלויות נוספות. מחשבון עלויות העסקה נותן את הסכום הזה.

דוגמה לחישוב נטו

אותה דירה, 3 מיליארד דונג, מושכרת ב-12 מיליון בחודש. בהנחה שחודש אחד בשנה ריק, ועלות של 12 מיליון דונג לניהול ואחזקה בשנה:

• שכר דירה שהתקבל: 11 חודשים × 12 מיליון = 132 מיליון.
• אחרי הורדת עלויות: 132 מיליון פחות 12 מיליון = 120 מיליון.
• בסיס העלות: מחיר של 3 מיליארד בתוספת אגרת רישום של 15 מיליון ושכר טרחת נוטריון של 2.2 מיליון, כ-3.017 מיליארד.
• תשואה נטו: 120 מיליון חלקי 3.017 מיליארד, כ-4.0%, לפני מס על הכנסה משכירות.

מ-4.8% מגיעים לכ-4.0%. המספרים בדוגמה הם הנחות; יש להחליף אותם במחיר, בשכר הדירה ובעלויות של הדירה שבודקים.

כשיש הלוואה

אם קונים בעזרת הלוואה, הריבית שמשלמים לבנק היא עלות גדולה נוספת. כדאי להשוות בין שכר הדירה החודשי לבין התשלום החודשי על ההלוואה, במיוחד אחרי תום ריבית המבצע. מחשבון המשכנתא נותן את המספר הזה.