קניה מקבלן בווייטנאם: מע״מ, קרן תחזוקה ולוח תשלומים

קניית דירה חדשה מהקבלן היא קנייה בשוק ראשוני (thị trường sơ cấp). המחיר שהקבלן מפרסם הוא בדרך כלל לפני מסים, והסכום שתשלמו בסוף כולל כמה תוספות. אם הדירה עדיין לא בנויה, דירה על הנייר (nhà ở hình thành trong tương lai), משלמים בכמה תשלומים, והחוק קובע כמה אפשר לגבות בכל תשלום.

מס ערך מוסף

הקבלן גובה מס ערך מוסף (מע״מ) בשיעור 10% ממחיר המכירה 1. החוק לא מטיל מס על חלק שווי הקרקע הניתן לניכוי, כך שסכום המע״מ בחשבונית עשוי להיות נמוך מ-10% מהמחיר המלא. המחשבון מחיל 10% על כל המחיר לפני המס, כי הקונה לא יודע מהו חלק שווי הקרקע של דירה בודדת. לכן המספר במחשבון עשוי להיות מעט גבוה מהמס האמיתי.

קרן תחזוקה

קרן התחזוקה (phí bảo trì) עומדת על 2% ממחיר הדירה לפני מע״מ 2. היא נגבית בנפרד ממחיר המכירה, ומממנת את התחזוקה של השטחים המשותפים בבניין. זה לא דמי הניהול החודשיים.

אגרת רישום

כשרושמים את זכות הבעלות, משלמים אגרת רישום בשיעור 0.5% 3. בדירה שנקנתה מקבלן, האגרה מחושבת על מחיר החוזה כולל מע״מ ולא כולל קרן תחזוקה. מכיוון שהמוכר הוא חברה, אין מס הכנסה אישי על העברה כפי שיש בקנייה מיחיד.

לוח התשלומים

בדירות על הנייר, חוק עסקי הנדל״ן של וייטנאם משנת 2023 קובע את ההגבלות האלה (הטקסט הרשמי בפורטל הממשלה):

• המקדמה לא עולה על 5% ממחיר המכירה, והקבלן רשאי לקבל אותה רק אחרי שהדירה עומדת בתנאים החוקיים למכירה (סעיף 23 פסקה 5).
• התשלום הראשון לא עולה על 30% משווי החוזה, כולל המקדמה. התשלומים הבאים עוקבים אחרי התקדמות הבנייה, אבל הסכום הכולל לפני המסירה לא עולה על 70% משווי החוזה, או 50% כשהמוכר הוא חברה בעלת השקעה זרה מהסוג שהחוק מפרט (סעיף 25 פסקה 1).
• כל עוד לא קיבלתם את תעודת הבעלות, המוכר לא רשאי לגבות יותר מ-95% משווי החוזה. היתרה משולמת כשהתעודה מונפקת (סעיף 25 פסקה 3).
• לפני מכירת דירות על הנייר, על הקבלן לקבל אישור בנק לערבות להחזר הכסף אם הדירה לא תימסר כמובטח. בעת החתימה על החוזה, אתם בוחרים אם לקבל את כתב הערבות (סעיף 26).

טיוטת תיקון לחוק מציעה לבטל חלק מההגבלות האלה. נכון לתאריך הבדיקה בראש העמוד, הטיוטה עדיין לא אושרה, ולכן ההגבלות שלמעלה עדיין בתוקף. כדאי לבדוק את הנוסח התקף לפני החתימה.

לפני החתימה על החוזה

• כדאי לשאול אם המחיר המפורסם כולל מע״מ וקרן תחזוקה.
• להשוות את לוח התשלומים בחוזה עם ההגבלות שלמעלה.
• לשאול על כתב הערבות הבנקאי לדירה שלכם.
• אם לוקחים הלוואה למימון התשלומים, לשאול את הבנק איך הוא משחרר את הכסף בשלבים וממתי מתחילה הריבית.