Comment lire un rendement locatif

Vendeurs et agents disent souvent qu’un appartement « se loue à 5 % par an ». Ce chiffre est en général le rendement brut. Ce qui vous revient réellement après une année de location est inférieur, et ce guide montre comment le calculer. Les exemples utilisent le dong vietnamien (VND) et les frais d’achat du Vietnam.

Rendement brut

Le rendement brut est le loyer d’une année divisé par le prix.

Supposons qu’un appartement coûte 3 milliards de VND et se loue 12 millions de VND par mois. Le loyer d’une année est de 144 millions. Le rendement brut est de 144 millions divisé par 3 milliards : 4,8 %.

Il se calcule vite et convient pour un premier tri, mais il suppose que le logement est loué les douze mois et ne vous coûte rien.

Rendement net

Le rendement net retire ce que vous dépensez réellement :

• Les mois vides : la période sans locataire, ou passée à en chercher un nouveau.
• Les frais de gestion, et l’entretien et les réparations sur l’année.
• L’impôt sur les revenus locatifs : au Vietnam, les revenus locatifs au-dessus d’un seuil annuel sont imposés. Le seuil et les taux relèvent de la loi fiscale ; renseignez-vous auprès de l’administration fiscale du lieu où se trouve le logement.

Le dénominateur de la fraction dépasse aussi le prix, car l’achat vous a coûté davantage : les droits d’enregistrement 1, les frais de notaire 2 et d’autres frais. Le calculateur des frais d’achat vous donne ce total.

Un exemple de rendement net

Même appartement, 3 milliards de VND, loué 12 millions par mois. Supposons un mois vide par an et 12 millions par an de gestion et d’entretien :

• Loyer perçu : 11 mois × 12 millions = 132 millions.
• Moins les coûts : 132 millions − 12 millions = 120 millions.
• Base de coût : le prix de 3 milliards plus des droits d’enregistrement de 15 millions et des frais de notaire de 2,2 millions, soit environ 3,017 milliards.
• Rendement net : 120 millions divisé par 3,017 milliards, soit environ 4,0 %, avant l’impôt sur les revenus locatifs.

Les 4,8 % deviennent environ 4,0 %. Les chiffres de cet exemple sont des hypothèses ; remplacez-les par le prix, le loyer et les coûts du logement que vous regardez.

Avec un prêt

Si vous achetez à crédit, les intérêts versés à la banque sont un autre coût important. Comparez le loyer mensuel avec la mensualité du prêt, surtout après la fin du taux promotionnel. Le calculateur de prêt immobilier vous donne ce chiffre.