怎么看一套房的租金回报率

卖方或中介常说某套公寓“租金回报 5%”。这个数字通常是毛回报率。出租一年后真正到手的钱要少一些，本文教您怎么算。例子用的是越南盾和越南的购房成本。

毛回报率

毛回报率等于一年租金除以房价。

例如，一套公寓售价 30 亿越南盾，月租 1200 万越南盾。一年租金是 1.44 亿，毛回报率是 1.44 亿除以 30 亿，即 4.8%。

这个数字算起来快，适合初步筛选，但它假定房子 12 个月都租出去，而且您不花一分钱成本。

净回报率

净回报率要扣掉您实际花的钱：

• 空置期：没有租客的月份，或者找新租客的时间。
• 管理费，以及一年中的维护和维修费用。
• 租金收入的税：在越南，年租金收入超过一定门槛要纳税。门槛和税率由税法规定，请向房屋所在地的税务机关询问。

分母也不只是房价，因为买房时您还付了别的钱：契税（越南：登记费） 1、公证费 2 等。购房费用计算器可以算出这笔总额。

净回报率示例

还是那套 30 亿越南盾、月租 1200 万的公寓。假设每年空置一个月，管理和维修每年花 1200 万：

• 实收租金：11 个月 × 1200 万 = 1.32 亿。
• 扣除成本：1.32 亿 − 1200 万 = 1.2 亿。
• 分母：房价 30 亿，加契税 1500 万和公证费 220 万，约 30.17 亿。
• 净回报率：1.2 亿除以 30.17 亿，约 4.0%，尚未扣除租金收入的税。

4.8% 变成了约 4.0%。例子里的数字都是假设，请换成您看的那套房的房价、租金和成本。

如果贷款买房

用贷款买房的话，付给银行的利息是另一大笔成本。把月租金和月供比一比，尤其是优惠利率结束之后的月供。房贷计算器可以算出这个数字。