Acheter sur plan : TVA, fonds d’entretien, paiements

Acheter un appartement neuf auprès du promoteur est un achat sur le marché primaire (thị trường sơ cấp). Le prix affiché par un promoteur est en général hors taxe, et quelques charges s’y ajoutent. Si l’immeuble n’est pas encore achevé, un bien vendu en l’état futur d’achèvement (nhà ở hình thành trong tương lai), le paiement se fait en plusieurs fois, et la loi limite le montant de chaque versement.

Taxe sur la valeur ajoutée

Le promoteur facture une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 10 % sur le prix de vente 1. La loi exclut du prix taxable la part déductible de la valeur du terrain, si bien que la TVA indiquée sur la facture peut être inférieure à 10 % du prix total. Le calculateur applique 10 % à l’ensemble du prix hors TVA, car un acheteur ne peut pas connaître la valeur du terrain pour un seul lot. Son résultat peut donc être légèrement supérieur à l’impôt réel.

Fonds d’entretien

Le fonds d’entretien (phí bảo trì) représente 2 % du prix de l’appartement hors TVA 2. Il est collecté séparément du prix et finance l’entretien des parties communes de l’immeuble. Ce n’est pas la charge de gestion mensuelle.

Droits d’enregistrement

Lors de l’enregistrement de la propriété, vous payez des droits d’enregistrement de 0,5 % 3. Pour un appartement acheté auprès d’un promoteur, ils se calculent sur le prix du contrat TVA comprise et hors fonds d’entretien. Le vendeur étant une entreprise, il n’y a pas d’impôt sur le revenu lors de la cession, contrairement à un achat auprès d’un particulier.

L’échéancier de paiement

Pour un logement vendu sur plan, la loi vietnamienne sur l’activité immobilière de 2023 fixe les limites suivantes (texte officiel sur le portail du gouvernement) :

• L’acompte ne dépasse pas 5 % du prix, et le promoteur ne peut l’encaisser qu’une fois le logement en règle pour être vendu (article 23, clause 5).
• Le premier paiement ne dépasse pas 30 % de la valeur du contrat, acompte compris. Les paiements suivants suivent l’avancement des travaux, mais le total avant remise des clés ne dépasse pas 70 % de la valeur du contrat, ou 50 % lorsque le vendeur est une société à capitaux étrangers du type visé par la loi (article 25, clause 1).
• Tant que vous n’avez pas reçu le certificat de propriété, le vendeur ne peut pas encaisser plus de 95 % de la valeur du contrat. Le solde est payé à la délivrance du certificat (article 25, clause 3).
• Avant de vendre sur plan, le promoteur doit obtenir l’accord d’une banque pour garantir le remboursement si le logement n’est pas remis comme promis. Au moment de signer, vous choisissez de prendre ou non la lettre de garantie (article 26).

Un projet de modification propose de supprimer une partie de ces limites. À la date de vérification indiquée en haut de cette page, il n’avait pas encore été adopté, et les limites ci-dessus restent donc applicables. Vérifiez le texte en vigueur avant de signer.

Avant de signer

• Demandez si le prix affiché comprend la TVA et le fonds d’entretien.
• Comparez l’échéancier du contrat avec les limites ci-dessus.
• Renseignez-vous sur la lettre de garantie bancaire pour votre logement.
• Si un prêt finance les versements, demandez à la banque comment il est débloqué par étapes et à partir de quand les intérêts courent.