Comprar sobre planos en Vietnam: IVA, fondo de mantenimiento

Comprar una vivienda nueva al desarrollador es una compra en el mercado primario (thị trường sơ cấp). El precio que publica el desarrollador suele ser antes de impuestos, y se suman algunos cargos adicionales. Si el edificio aún no está terminado, se trata de una vivienda en planos (nhà ở hình thành trong tương lai), y usted paga en cuotas; la ley limita cuánto puede ser cada una.

Impuesto al valor agregado

El desarrollador cobra IVA del 10 % sobre el precio de venta 1. La ley excluye del precio gravable el valor deducible del terreno, así que el IVA de su factura puede resultar menor al 10 % del precio total. La calculadora aplica el 10 % sobre todo el precio antes de impuestos, porque un comprador no puede conocer el valor del terreno de una unidad específica. Por eso su cifra puede quedar un poco por encima del impuesto real.

Fondo de mantenimiento

El fondo de mantenimiento (phí bảo trì) equivale al 2 % del precio de la vivienda antes de IVA 2. Se cobra aparte del precio y financia el mantenimiento de las áreas comunes del edificio. No es la cuota mensual de administración.

Impuesto de registro

Al registrar la propiedad, usted paga el impuesto de registro del 0,5 % 3. Para una vivienda comprada a un desarrollador, se calcula sobre el precio del contrato con IVA incluido y sin el fondo de mantenimiento. Como el vendedor es una empresa, no hay impuesto sobre la renta personal por la transferencia, a diferencia de una compra a una persona natural.

El calendario de pagos

Para viviendas sobre planos, la Ley de Negocios Inmobiliarios de Vietnam de 2023 fija estos límites (texto oficial en el portal del Gobierno):

• El depósito es como máximo el 5 % del precio, y el desarrollador solo puede cobrarlo una vez que la vivienda cumple las condiciones legales para la venta (artículo 23, numeral 5).
• El primer pago es como máximo el 30 % del valor del contrato, depósito incluido. Los pagos posteriores siguen el avance de la obra, pero el total antes de la entrega es como máximo el 70 % del valor del contrato, o el 50 % cuando el vendedor es una empresa de inversión extranjera del tipo que especifica la ley (artículo 25, numeral 1).
• Hasta que usted reciba el certificado de propiedad, el vendedor no puede cobrar más del 95 % del valor del contrato. El resto se paga cuando se emite el certificado (artículo 25, numeral 3).
• Antes de vender viviendas sobre planos, el desarrollador debe contar con la garantía de un banco para devolver el dinero si la vivienda no se entrega como se prometió. Al firmar, usted elige si toma esa carta de garantía (artículo 26).

Un proyecto de reforma propone eliminar algunos de estos límites. En la fecha de verificación indicada al inicio de esta página, el proyecto aún no se había aprobado, así que los límites anteriores siguen vigentes. Verifique el texto vigente antes de firmar.

Antes de firmar

• Pregunte si el precio de lista incluye el IVA y el fondo de mantenimiento.
• Compare el calendario de pagos del contrato con los límites anteriores.
• Pregunte por la carta de garantía bancaria para su unidad.
• Si un préstamo financiará las cuotas, pregunte al banco cómo desembolsa por etapas y cuándo empiezan a correr los intereses.