Comprar na planta no Vietnã: IVA, manutenção e pagamentos

Comprar um apartamento novo direto da incorporadora é uma compra no mercado primário (thị trường sơ cấp). O preço anunciado pela incorporadora costuma ser antes dos impostos, e algumas cobranças se somam a ele. Se o prédio ainda não está pronto, um imóvel na planta (nhà ở hình thành trong tương lai), você paga em parcelas, e a lei limita o valor de cada uma.

Imposto sobre valor agregado

A incorporadora cobra 10% de imposto sobre valor agregado (IVA) sobre o preço de venda 1. A lei deixa de fora do preço tributável o valor do terreno dedutível, então o imposto na sua nota pode sair abaixo de 10% do preço total. A calculadora aplica 10% sobre todo o preço antes do imposto, porque o comprador não tem como saber o valor do terreno de uma unidade isolada. Por isso o número dela pode ficar um pouco acima do imposto real.

Fundo de manutenção

O fundo de manutenção (phí bảo trì) é 2% do preço do apartamento antes do IVA 2. Ele é cobrado separadamente do preço e cobre a manutenção das áreas comuns do prédio. Não é a taxa de condomínio mensal.

Taxa de registro

Ao registrar a propriedade, você paga a taxa de registro de 0,5% 3. Para um apartamento comprado da incorporadora, ela incide sobre o preço do contrato com IVA incluído e sem o fundo de manutenção. Como o vendedor é uma empresa, não há imposto de renda sobre a transferência, diferente de uma compra de pessoa física.

O cronograma de pagamento

Para imóveis na planta, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 do Vietnã define estes limites (texto oficial no portal do Governo):

• O sinal é no máximo 5% do preço, e a incorporadora só pode recebê-lo depois que o imóvel cumprir as condições legais para ser vendido (Artigo 23, item 5).
• O primeiro pagamento é no máximo 30% do valor do contrato, sinal incluído. Os pagamentos seguintes acompanham o andamento da obra, mas o total antes da entrega é no máximo 70% do valor do contrato, ou 50% quando o vendedor é uma empresa com investimento estrangeiro do tipo que a lei especifica (Artigo 25, item 1).
• Até você receber o título de propriedade, o vendedor não pode cobrar mais de 95% do valor do contrato. O restante é pago quando o título é emitido (Artigo 25, item 3).
• Antes de vender imóveis na planta, a incorporadora precisa da aprovação de um banco para garantir o reembolso caso o imóvel não seja entregue como prometido. Ao assinar, você escolhe se aceita a carta de garantia (Artigo 26).

Uma proposta de emenda sugere eliminar alguns desses limites. Na data de verificação no topo desta página, ela ainda não tinha sido aprovada, então os limites acima continuam valendo. Confirme o texto em vigor antes de assinar.

Antes de assinar

• Pergunte se o preço anunciado inclui o IVA e o fundo de manutenção.
• Compare o cronograma de pagamento do contrato com os limites acima.
• Pergunte sobre a carta de garantia do banco para a sua unidade.
• Se um financiamento vai pagar as parcelas, pergunte ao banco como ele libera o valor por etapas e quando os juros começam a contar.