Zakup od dewelopera: podatki, fundusz remontowy, harmonogram

Zakup nowego mieszkania od dewelopera to zakup na rynku pierwotnym. Cena podana przez dewelopera to zwykle cena przed opodatkowaniem, a ostateczna kwota do zapłaty obejmuje jeszcze kilka pozycji. Jeśli mieszkanie nie jest jeszcze gotowe (zakup na etapie budowy), płacisz w ratach, a ustawa określa maksymalną kwotę pobieraną na każdym etapie.

Podatek od towarów i usług

Deweloper dolicza VAT w wysokości 10% ceny sprzedaży 1. Ustawa wyłącza z opodatkowania część ceny przypadającą na grunt, więc kwota podatku na fakturze może być niższa niż 10% całej ceny. Kalkulator liczy 10% od całej ceny przed opodatkowaniem, bo kupujący nie zna wartości gruntu przypadającej na dane mieszkanie. Liczba w kalkulatorze może więc być nieco wyższa niż rzeczywisty podatek.

Fundusz remontowy

Fundusz remontowy wynosi 2% ceny mieszkania przed opodatkowaniem 2. Pobiera się go osobno, poza ceną sprzedaży. To pieniądze na utrzymanie części wspólnych budynku, a nie miesięczna opłata eksploatacyjna.

Opłata rejestracyjna

Przy wpisie własności płacisz opłatę rejestracyjną w wysokości 0,5% 3. Dla mieszkania kupionego od dewelopera podstawą jest cena z umowy wraz z VAT, ale bez funduszu remontowego. Sprzedającym jest firma, więc nie ma tu podatku dochodowego od sprzedaży, jak przy zakupie od osoby prywatnej.

Harmonogram płatności

Dla nieruchomości kupowanych na etapie budowy ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 roku wprowadza następujące limity (dokument na portalu rządowym):

• Zadatek nie może przekroczyć 5% ceny sprzedaży, a deweloper może go przyjąć dopiero, gdy nieruchomość spełnia warunki wprowadzenia do obrotu (art. 23 ust. 5).
• Pierwsza płatność nie może przekroczyć 30% wartości umowy, licząc razem z zadatkiem. Kolejne płatności następują zgodnie z postępem budowy, ale łącznie nie więcej niż 70% wartości umowy przed przekazaniem nieruchomości. Jeśli sprzedającym jest spółka z zagranicznym kapitałem objęta odrębnym przepisem, limit ten wynosi 50% (art. 25 ust. 1).
• Dopóki nie otrzymasz aktu własności, sprzedający nie może pobrać więcej niż 95% wartości umowy. Resztę płacisz po wydaniu aktu (art. 25 ust. 3).
• Zanim deweloper sprzeda nieruchomość na etapie budowy, musi uzyskać zgodę banku na poręczenie obowiązku zwrotu wpłat, gdyby nieruchomość nie została przekazana zgodnie z umową. Przy podpisywaniu umowy możesz wybrać, czy chcesz otrzymać list poręczający (art. 26).

Projekt nowelizacji ustawy proponuje zniesienie części tych limitów. Na dzień weryfikacji podany na górze strony projekt nie został jeszcze przyjęty, więc powyższe wartości nadal obowiązują. Sprawdź aktualny tekst ustawy przed podpisaniem umowy.

Przed podpisaniem umowy

• Zapytaj, czy ogłoszona cena zawiera już VAT i fundusz remontowy.
• Porównaj harmonogram płatności w umowie z limitami opisanymi wyżej.
• Zapytaj o list poręczający banku dla twojego mieszkania.
• Jeśli finansujesz zakup kredytem wypłacanym etapami, zapytaj bank, jak przebiega wypłata transz i od kiedy liczone są odsetki.