Cudzoziemcy i nieruchomości w Wietnamie: co mówi ustawa

Ten tekst streszcza przepisy ustawy o mieszkalnictwie z 2023 roku dotyczące własności nieruchomości przez osoby zagraniczne w Wietnamie, art. 17 do 21 (dokument na portalu rządowym). Rząd ustala szczegóły w rozporządzeniach wykonawczych. Tekst opisuje samą ustawę, nie odnosi się do żadnego konkretnego projektu.

Kto może posiadać nieruchomość

Osoba zagraniczna, która może legalnie wjechać do Wietnamu, może posiadać nieruchomość, z wyjątkiem osób korzystających z immunitetu dyplomatycznego lub konsularnego (art. 17 ust. 1, art. 18 ust. 3). Ustawa dopuszcza też własność niektórych podmiotów zagranicznych; ten tekst dotyczy osób fizycznych.

Cudzoziemiec w związku małżeńskim z obywatelem Wietnamu, mieszkający w Wietnamie, może posiadać nieruchomość na takich samych zasadach jak obywatel Wietnamu (art. 20 ust. 2 lit. c).

Co i jak można kupić

Osoba zagraniczna może posiadać zarówno mieszkanie w bloku, jak i dom jednorodzinny, ale wyłącznie w ramach komercyjnego projektu budowy mieszkań, i tylko poza obszarami wymagającymi zabezpieczenia obronności i bezpieczeństwa narodowego (art. 17 ust. 2). Są trzy drogi:

• zakup albo najem z opcją wykupu bezpośrednio od dewelopera projektu;
• darowizna albo spadek nieruchomości komercyjnej w ramach takiego projektu;
• zakup albo najem z opcją wykupu od innego cudzoziemca, który nabył nieruchomość jedną z dwóch powyższych dróg.

Jeśli cudzoziemiec otrzyma w darowiźnie albo spadku nieruchomość spoza tych przypadków, albo przekraczającą limit liczbowy, przysługuje mu jedynie wartość tej nieruchomości, bez prawa do wpisania się jako właściciel (art. 20 ust. 2 lit. b).

Limity liczbowe

Podmioty i osoby zagraniczne mogą posiadać nie więcej niż 30% mieszkań w jednym budynku wielorodzinnym. Dla domów jednorodzinnych, takich jak wille czy domy szeregowe, limit wynosi 250 domów na obszarze o liczbie mieszkańców porównywalnej z dzielnicą (art. 19 ust. 1). Gdy na takim obszarze znajduje się kilka budynków wielorodzinnych, albo przy domach jednorodzinnych wzdłuż jednej ulicy, limit stosuje się do całego obszaru (art. 19 ust. 2).

Kupujący sam nie sprawdzi tego limitu. Zapytaj dewelopera albo lokalny urząd mieszkalnictwa, czy dana nieruchomość mieści się jeszcze w puli dostępnej dla cudzoziemców.

Jak długo trwa własność

Osoba zagraniczna posiada nieruchomość zgodnie z umową, ale nie dłużej niż 50 lat od dnia wydania aktu własności. W razie potrzeby okres ten można przedłużyć jednorazowo, o kolejne maksymalnie 50 lat. Okres własności wpisuje się do aktu (art. 20 ust. 2 lit. c).

Przed upływem terminu właściciel może sprzedać albo przekazać nieruchomość w darowiźnie osobie uprawnionej do posiadania nieruchomości w Wietnamie. Jeśli termin upłynie bez sprzedaży ani darowizny, nieruchomość przechodzi na własność państwa (art. 20 ust. 2 lit. đ).

Najem, podatki i opłaty

Osoba zagraniczna może wynajmować nieruchomość na cele niezakazane prawem. Przed wynajmem właściciel musi pisemnie zgłosić to lokalnemu urzędowi mieszkalnictwa właściwemu dla miejsca położenia nieruchomości i zapłacić podatek od przychodu z najmu (art. 21 ust. 2 lit. a).

Przy zakupie cudzoziemiec płaci opłatę rejestracyjną na takich samych zasadach jak kupujący krajowy 1. Przy odsprzedaży sprzedający niebędący rezydentem również płaci podatek dochodowy od sprzedaży w wysokości 2% ceny transakcji 2. Kalkulator kosztów zakupu liczy te pozycje tak samo dla każdego kupującego.

Ustawa może się zmienić

Projekt nowelizacji ustawy o mieszkalnictwie proponuje zawężenie prawa cudzoziemców do posiadania domów jednorodzinnych. Na dzień weryfikacji podany na górze strony był to wciąż tylko projekt, nie obowiązujące prawo. Przed wpłatą zadatku sprawdź aktualny tekst ustawy albo zapytaj prawnika lub notariusza.