Jak czytać rentowność najmu nieruchomości

Sprzedający albo pośrednik często mówią, że mieszkanie „wynajmuje się na 5% rocznie”. Ta liczba to zwykle rentowność brutto. To, co naprawdę zostaje ci po roku najmu, jest niższe, a ten tekst pokazuje, jak to policzyć.

Rentowność brutto

Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę nieruchomości.

Przykład: mieszkanie warte 3 miliardy, wynajmowane za 12 milionów miesięcznie. Roczny czynsz wynosi 144 miliony. Rentowność brutto to 144 miliony podzielone przez 3 miliardy, czyli 4,8%.

Tę liczbę łatwo policzyć i można jej użyć do szybkiego porównania ofert, ale zakłada ona, że mieszkanie jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy i nie generuje żadnych kosztów.

Rentowność netto

Rentowność netto odejmuje kwoty, które faktycznie wydajesz:

• Puste miesiące: okresy bez najemcy albo czas potrzebny na znalezienie nowego.
• Opłatę za zarządzanie oraz koszty utrzymania i napraw w ciągu roku.
• Podatek od najmu: przychód z najmu powyżej rocznego progu podlega opodatkowaniu. Próg i stawkę określa ustawa podatkowa; zapytaj o nie urząd skarbowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.

Mianownik też jest większy niż sama cena nieruchomości, bo doliczono do niego koszty zakupu: opłatę rejestracyjną 1, taksę notarialną 2 i inne pozycje. Kalkulator kosztów zakupu poda ci tę liczbę.

Przykład liczenia netto

Nadal to samo mieszkanie za 3 miliardy, wynajmowane za 12 milionów miesięcznie. Załóżmy, że stoi puste jeden miesiąc w roku, a na zarządzanie i utrzymanie wydajesz 12 milionów:

• Rzeczywisty czynsz: 11 miesięcy × 12 milionów = 132 miliony.
• Po odjęciu kosztów: 132 miliony − 12 milionów = 120 milionów.
• Mianownik: cena 3 miliardy plus opłata rejestracyjna 15 milionów i taksa notarialna 2,2 miliona, czyli około 3,017 miliarda.
• Rentowność netto: 120 milionów podzielone przez 3,017 miliarda, czyli około 4,0%, jeszcze przed odjęciem podatku od najmu.

Z 4,8% zostaje więc około 4,0%. Liczby w tym przykładzie są przyjęte umownie; podstaw w ich miejsce rzeczywistą cenę, czynsz i koszty swojej nieruchomości.

Gdy jest kredyt

Jeśli kupujesz za pożyczone pieniądze, odsetki płacone bankowi to kolejny spory koszt. Porównaj miesięczny czynsz z miesięczną ratą, zwłaszcza po zakończeniu oprocentowania promocyjnego. Tę liczbę poda ci kalkulator kredytu.