家賃利回りの読み方

売り手や仲介業者は「この物件なら年5%で貸せます」とよく言います。その数字はたいてい表面利回りです。実際に1年貸したあと手元に残る金額はそれより少なく、この記事ではその計算方法を説明します。

表面利回り

表面利回りは、年間家賃を住宅価格で割った値です。

例: 価格30億のマンションを月1,200万で貸す場合、年間家賃は14,400万です。表面利回りは14,400万を30億で割った4.8%になります。

この数字は計算が簡単で絞り込みには使えますが、12か月すべて入居者がいて、費用が一切かからないという前提に立っています。

実質利回り

実質利回りは、実際にかかる費用を差し引きます。

• 空室期間: 入居者がいない月、または次の入居者を探している期間。
• 管理費と、年間の修繕・修理費用。
• 家賃にかかる税金: 年間の賃貸収入が一定の基準額を超えると課税されます。基準額と税率は税法で定められているので、物件所在地の税務署に確認してください。

分母も住宅価格だけでは終わりません。購入時に登録料 1や公証手数料 2などの費用を追加で払っているからです。購入費用計算機でこの金額がわかります。

実質利回りの計算例

同じく価格30億、月1,200万のマンションで考えます。年に1か月空室で、管理・修繕に年1,200万かかるとします。

• 実際に受け取る家賃: 11か月 × 1,200万 = 13,200万。
• 費用を差し引く: 13,200万 − 1,200万 = 12,000万。
• 分母: 価格30億に登録料1,500万と公証手数料220万を加えた約30.17億。
• 実質利回り: 12,000万を30.17億で割った約4.0%。家賃収入にかかる税金はまだ差し引いていません。

4.8%が約4.0%まで下がりました。この例の数字はすべて仮のものです。ご自身が検討している物件の価格・家賃・費用に置き換えて計算してみてください。

ローンを組む場合

借入で購入する場合、銀行に支払う利息がもう一つの大きな費用になります。月々の家賃収入と月々の返済額を比べてください。特に優遇金利の期間が終わったあとは要注意です。ローン計算機でこの金額を確認できます。