Comprare sulla carta in Vietnam: IVA, fondo di manutenzione

Comprare una casa nuova dal costruttore è un acquisto sul mercato primario (thị trường sơ cấp). Il prezzo pubblicato dal costruttore è di solito al netto delle imposte, e si aggiungono alcuni oneri. Se l’edificio non è ancora finito, si tratta di un immobile in costruzione (nhà ở hình thành trong tương lai), e paghi a rate; la legge limita quanto può valere ciascuna rata.

Imposta sul valore aggiunto

Il costruttore applica un’IVA del 10 % sul prezzo di vendita 1. La legge esclude dal prezzo imponibile il valore deducibile del terreno, quindi l’IVA sulla tua fattura può risultare inferiore al 10 % del prezzo totale. Il calcolatore applica il 10 % sull’intero prezzo prima delle imposte, perché un acquirente non può conoscere il valore del terreno di una singola unità. Per questo la tua cifra può risultare un po’ superiore all’imposta reale.

Fondo di manutenzione

Il fondo di manutenzione (phí bảo trì) equivale al 2 % del prezzo della casa prima dell’IVA 2. Si riscuote separatamente dal prezzo e finanzia la manutenzione delle parti comuni dell’edificio. Non è la quota mensile di gestione.

Imposta di registro

Quando registri la proprietà, paghi l’imposta di registro dello 0,5 % 3. Per una casa comprata da un costruttore, si calcola sul prezzo del contratto con l’IVA inclusa e senza il fondo di manutenzione. Poiché il venditore è un’azienda, non c’è imposta sul reddito sulla plusvalenza come in un acquisto da un privato.

Il piano di pagamento

Per gli immobili in costruzione, la legge vietnamita sulle attività immobiliari del 2023 fissa questi limiti (testo ufficiale sul portale del Governo):

• La caparra è al massimo il 5 % del prezzo, e il costruttore può riscuoterla solo quando la casa soddisfa le condizioni di legge per la vendita (articolo 23, comma 5).
• Il primo pagamento è al massimo il 30 % del valore del contratto, caparra inclusa. I pagamenti successivi seguono l’avanzamento dei lavori, ma il totale prima della consegna è al massimo il 70 % del valore del contratto, o il 50 % quando il venditore è un’azienda a capitale estero del tipo che la legge specifica (articolo 25, comma 1).
• Finché non ricevi il certificato di proprietà, il venditore non può riscuotere più del 95 % del valore del contratto. Il resto si paga quando viene rilasciato il certificato (articolo 25, comma 3).
• Prima di vendere immobili in costruzione, il costruttore deve ottenere da una banca la garanzia di restituire il denaro se la casa non viene consegnata come promesso. Al momento della firma, scegli se richiedere quella lettera di garanzia (articolo 26).

Una proposta di riforma della legge vuole eliminare alcuni di questi limiti. Alla data di verifica indicata in cima a questa pagina, la proposta non era ancora stata approvata, quindi i limiti sopra restano validi. Verifica il testo vigente prima di firmare.

Prima di firmare il contratto

• Chiedi se il prezzo di listino include già l’IVA e il fondo di manutenzione.
• Confronta il piano di pagamento del contratto con i limiti sopra indicati.
• Chiedi della lettera di garanzia bancaria per la tua unità.
• Se un mutuo finanzierà le rate, chiedi alla banca come eroga per tappe e da quando decorrono gli interessi.