Comprare casa in Vietnam da straniero: cosa dice la legge

Questa guida riassume quanto dice la Legge sulla casa del Vietnam del 2023 (Luật Nhà ở) sulle persone straniere proprietarie di una casa, articoli da 17 a 21 (testo ufficiale sul portale del Governo, in vietnamita). I decreti del Governo completano i dettagli. Questa guida espone solo la legge e non menziona nessun progetto specifico.

Due regole contano più di altre per chi compra dall’estero: la proprietà ha una durata fissa, ed è limitata ai progetti di edilizia commerciale.

Chi può essere proprietario

Una persona straniera autorizzata a entrare in Vietnam può possedere una casa, salvo chi gode di privilegi e immunità diplomatiche o consolari (articolo 17, comma 1; articolo 18, comma 3). La legge permette anche ad alcune organizzazioni straniere di possedere case; questa guida tratta delle persone fisiche.

Uno straniero sposato con un cittadino vietnamita che vive in Vietnam può possedere una casa con gli stessi diritti di un cittadino vietnamita (articolo 20, comma 2, lettera c).

Cosa può comprare, e come

Una persona straniera può possedere sia appartamenti sia case singole, ma solo edilizia commerciale all’interno di un progetto di investimento immobiliare, in un progetto fuori dalle zone riservate a difesa e sicurezza (articolo 17, comma 2). Ci sono tre vie:

• comprare o prendere in leasing con riscatto direttamente dal costruttore del progetto;
• ricevere quella casa in donazione o in eredità;
• comprare o prendere in leasing con riscatto da un altro straniero che ha acquisito la casa con una delle due vie precedenti.

Uno straniero che riceve una donazione o un’eredità fuori da questi casi, o oltre i limiti di quantità, riceve solo il valore della casa e non può registrarsi come proprietario (articolo 20, comma 2, lettera b).

Limiti di quantità

Organizzazioni e persone straniere insieme possono possedere non più del 30 % degli appartamenti di un edificio. Per le case singole, come ville e case a schiera, il limite è 250 case in un’area con la popolazione di un quartiere (phường) (articolo 19, comma 1). Quando quell’area ha più edifici di appartamenti, o per case lungo una stessa via, il limite si applica a tutta l’area (articolo 19, comma 2).

Un acquirente non può verificare da solo queste quote. Chiedi al costruttore o all’autorità locale per la casa se l’immobile rientra ancora nella quota aperta agli stranieri.

Per quanto tempo dura la proprietà

Una persona straniera possiede la casa per il periodo concordato nel contratto, fino a un massimo di 50 anni dalla data in cui viene rilasciato il certificato. Su richiesta, il periodo può essere prorogato una volta, per altri 50 anni al massimo. Il periodo è riportato sul certificato (articolo 20, comma 2, lettera c).

Prima della scadenza, il proprietario può vendere o donare la casa a chi è autorizzato a possedere una casa in Vietnam. Se il periodo scade senza vendita né donazione, la casa passa alla proprietà pubblica (articolo 20, comma 2, lettera đ).

Affitto, imposte e spese

Un proprietario straniero può affittare la casa per qualsiasi scopo che la legge non vieti. Prima di affittarla, il proprietario deve informare per iscritto l’autorità locale per la casa dove si trova l’immobile e pagare l’imposta sui redditi da locazione (articolo 21, comma 2, lettera a).

All’acquisto, un acquirente straniero paga l’imposta di registro come qualsiasi altro acquirente 1. In una vendita successiva, un venditore persona fisica non residente paga anche l’imposta sul reddito sulla plusvalenza, pari al 2 % del prezzo 2. Il calcolatore dei costi di acquisto tratta ogni acquirente allo stesso modo.

La legge può cambiare

Una proposta di riforma della Legge sulla casa vuole restringere il diritto degli stranieri a possedere case singole. Alla data di verifica indicata in cima a questa pagina, era ancora una proposta, non legge. Prima di versare una caparra, verifica il testo vigente o consulta un avvocato o un notaio.