Come leggere il rendimento locativo di una casa

Venditori e intermediari dicono spesso che un appartamento “rende il 5 % all’anno”. Quella cifra è di solito il rendimento lordo. Quello che ti arriva davvero dopo un anno di affitto è meno, e questa guida mostra come calcolarlo. Gli esempi usano il dong vietnamita (VND) e i costi di acquisto del Vietnam.

Rendimento lordo

Il rendimento lordo è il canone di un anno diviso per il prezzo della casa.

Supponiamo che un appartamento costi 3 miliardi di VND e sia affittato a 12 milioni di VND al mese. Il canone di un anno è 144 milioni. Il rendimento lordo è 144 milioni diviso 3 miliardi, cioè il 4,8 %.

È rapido da calcolare e utile come primo filtro, ma presuppone che la casa sia affittata per tutti e dodici i mesi e che a te non costi nulla.

Rendimento netto

Il rendimento netto sottrae quello che spendi davvero:

• Mesi di sfitto: il tempo senza inquilino, o speso a cercarne uno nuovo.
• Spese di gestione, manutenzione e riparazioni durante l’anno.
• Imposta sui redditi da locazione: in Vietnam, il reddito da affitto oltre una soglia annua paga imposta. La soglia e le aliquote derivano dalla legge tributaria; chiedi all’ufficio delle imposte dove si trova la casa.

Anche il denominatore è più alto del prezzo, perché l’acquisto ti è costato di più: l’imposta di registro 1, le spese notarili 2 e altri oneri. Il calcolatore dei costi di acquisto ti dà questo totale.

Un esempio di calcolo netto

Lo stesso appartamento, 3 miliardi di VND, affittato a 12 milioni al mese. Supponi un mese di sfitto all’anno e 12 milioni all’anno per gestione e manutenzione:

• Canone incassato: 11 mesi × 12 milioni = 132 milioni.
• Meno i costi: 132 milioni − 12 milioni = 120 milioni.
• Base di costo: il prezzo di 3 miliardi più un’imposta di registro di 15 milioni e spese notarili di 2,2 milioni, circa 3,017 miliardi.
• Rendimento netto: 120 milioni diviso 3,017 miliardi, circa il 4,0 %, prima dell’imposta sui redditi da locazione.

Dal 4,8 % si scende a circa il 4,0 %. Le cifre dell’esempio sono ipotesi; sostituiscile con il prezzo, il canone e i costi della casa che stai guardando.

Con un mutuo

Se compri con un mutuo, gli interessi pagati alla banca sono un altro costo importante. Confronta il canone mensile con la rata mensile del mutuo, soprattutto dopo la fine del tasso promozionale. Il calcolatore del mutuo ti dà quella cifra.