Taux promotionnel terminé : combien payez-vous par mois ?

Quand la période promotionnelle se termine, la banque recalcule votre mensualité sur le solde restant pour les mois restants, au taux variable. Le taux variable est en général plus élevé que le taux promotionnel (lãi suất ưu đãi), donc le premier mois après la fin du taux promotionnel est souvent celui où la mensualité augmente le plus. L’ampleur de la hausse dépend de trois chiffres du contrat : le taux promotionnel, sa durée en mois, et la marge.

Si vous connaissez les prêts à taux fixe puis variable ailleurs, c’est la même idée. Ce qui diffère, c’est la façon dont le taux ultérieur est fixé.

Exemple : 2 milliards de VND sur 20 ans

Supposons que vous empruntiez 2 milliards de VND sur 20 ans en mensualités constantes, à un taux promotionnel de 5,5 % par an pendant les 12 premiers mois, puis un taux variable (lãi suất thả nổi) de 10,5 % par an. Les deux taux ne servent qu’à illustrer.

• Les 12 premiers mois, vous payez 13 757 746 VND par mois.
• À partir du mois 13, vous payez 19 709 757 VND, soit 5 952 011 VND de plus, une hausse d’environ 43 %.
• Si le taux variable est de 11,5 %, la mensualité à partir du mois 13 est de 21 013 439 VND. À 12,5 %, elle est de 22 349 258 VND.

En capital constant, le mois 13 coûte 24 958 333 VND, soit 7 878 472 VND de plus que le mois 12.

Saisissez votre propre prêt dans le calculateur de prêt immobilier pour voir ces chiffres avec les taux et la durée de votre contrat.

La période promotionnelle

Le taux promotionnel est fixe pour une période initiale, de quelques mois à quelques années. Pendant ce temps, la mensualité reste la même (en mensualités constantes) ou baisse avec le solde (en capital constant).

Les publicités annoncent le taux promotionnel, mais l’essentiel des intérêts que vous payez tombe dans la période ultérieure. Deux prêts au même taux promotionnel peuvent coûter des montants très différents si l’un dure 6 mois et l’autre 24.

Comment le taux variable est fixé

À la fin du taux promotionnel, le taux est recalculé selon la formule du contrat : le taux de base de la banque plus une marge fixe. Si le contrat dit « taux de base + 3,5 points de pourcentage », la marge est de 3,5.

La banque révise son taux de base de temps en temps, tandis que la marge reste telle qu’écrite. Personne ne peut vous dire aujourd’hui quel sera le taux après la période promotionnelle, mais vous pouvez voir quelle partie est fixe et laquelle bouge. Le calculateur vous permet d’ajouter 1 ou 2 points de pourcentage au taux variable pour voir l’effet d’une hausse de taux.

À demander avant de signer

• Combien de mois dure le taux promotionnel ?
• Quel est le taux de base aujourd’hui, et à quelle fréquence est-il révisé ?
• Quelle est la marge, en points de pourcentage ?
• Si vous voulez rembourser par anticipation ou transférer le prêt vers une autre banque à la fin du taux promotionnel, quelle est l’indemnité de remboursement anticipé ? Chaque banque fixe la sienne dans le contrat. Le calculateur part d’une valeur par défaut fondée sur l’usage du marché, que vous pouvez modifier 1.