Da taxa promocional à flutuante no Vietnã: quanto você paga

Quando o período promocional acaba, o banco recalcula sua parcela mensal sobre o saldo devedor pelos meses restantes, à taxa flutuante. A taxa flutuante costuma ser maior do que a taxa promocional (lãi suất ưu đãi), então o primeiro mês depois da promoção costuma ser onde a parcela mais sobe. Quanto ela sobe depende de três números do contrato: a taxa promocional, por quantos meses ela dura, e a margem.

Se você já conhece financiamentos com taxa fixa seguida de variável de outro lugar, a ideia é a mesma. O que muda é como a taxa posterior é definida.

Exemplo: 2 bilhões de VND em 20 anos

Digamos que você tome 2 bilhões de VND emprestados em 20 anos na Tabela Price, com taxa promocional de 5,5% ao ano pelos primeiros 12 meses, depois uma taxa flutuante (lãi suất thả nổi) de 10,5% ao ano. As duas taxas são só para ilustrar.

• Nos primeiros 12 meses você paga 13.757.746 VND por mês.
• A partir do mês 13 você paga 19.709.757 VND, 5.952.011 VND a mais, uma alta de cerca de 43%.
• Se a taxa flutuante for 11,5%, a parcela a partir do mês 13 é 21.013.439 VND. A 12,5%, é 22.349.258 VND.

Com o SAC, o mês 13 custa 24.958.333 VND, 7.878.472 VND a mais que o mês 12.

Digite seu próprio financiamento na calculadora de financiamento imobiliário para ver esses números com as taxas e o prazo do seu contrato.

O período promocional

A taxa promocional é fixa por um período inicial, de alguns meses a alguns anos. Durante esse tempo a parcela mensal fica igual (na Tabela Price) ou cai com o saldo devedor (no SAC).

Os anúncios citam a taxa promocional, mas a maior parte dos juros que você paga cai no período posterior. Dois financiamentos com a mesma taxa promocional podem custar valores bem diferentes se a promoção de um dura 6 meses e a do outro, 24.

Como a taxa flutuante é definida

Quando a promoção acaba, a taxa é redefinida pela fórmula do contrato: a taxa básica do banco mais uma margem fixa. Se o contrato diz “taxa básica + 3,5 pontos percentuais”, a margem é 3,5.

O banco revisa sua taxa básica de tempos em tempos, enquanto a margem fica como está escrita. Ninguém consegue dizer hoje qual será a taxa depois da promoção, mas você consegue ver qual parte é fixa e qual se move. A calculadora permite somar 1 ou 2 pontos percentuais à taxa flutuante para ver o que uma alta de taxa faria.

O que perguntar antes de assinar

• Por quantos meses dura a taxa promocional?
• Qual é a taxa básica hoje, e com que frequência ela é revisada?
• Qual é a margem, em pontos percentuais?
• Se você quiser amortizar antecipadamente ou transferir o financiamento para outro banco quando a promoção acabar, qual é a multa por amortização antecipada? Cada banco define a sua no contrato. A calculadora parte de um padrão baseado na convenção de mercado, que você pode mudar 1.