خرید ملک در ویتنام برای اتباع خارجی: قانون چه می‌گوید

این راهنما خلاصه‌ای از قانون مسکن 2023 ویتنام درباره مالکیت خانه توسط اتباع خارجی است، مواد 17 تا 21 (متن رسمی در درگاه دولت، به زبان ویتنامی). جزئیات را آیین‌نامه‌های دولتی تکمیل می‌کنند. این راهنما فقط قانون را بیان می‌کند و نام هیچ پروژه‌ای را نمی‌آورد.

دو قاعده برای خریدار خارجی اهمیت بیشتری دارد: مالکیت مدت مشخصی دارد و فقط به پروژه‌های مسکونی تجاری محدود است.

چه کسی می‌تواند مالک شود

تبعه خارجی‌ای که اجازه ورود به ویتنام دارد می‌تواند خانه را مالک شود، مگر کسانی که از امتیاز یا مصونیت دیپلماتیک و کنسولی برخوردارند (ماده 17، بند 1؛ ماده 18، بند 3). قانون به برخی سازمان‌های خارجی هم اجازه مالکیت می‌دهد؛ این راهنما درباره افراد است.

تبعه خارجی‌ای که با شهروند ویتنامی ساکن ویتنام ازدواج کرده، می‌تواند با همان حقوق شهروند ویتنامی خانه را مالک شود (ماده 20، بند 2، بخش ج).

چه چیزی می‌توان خرید و چگونه

تبعه خارجی می‌تواند هم آپارتمان و هم خانه مستقل را مالک شود، اما فقط مسکن تجاری در یک پروژه سرمایه‌گذاری مسکونی، بیرون از مناطق مربوط به دفاع و امنیت (ماده 17، بند 2). سه راه وجود دارد:

• خرید یا اجاره‌به‌شرط‌تملیک از سازنده پروژه؛
• دریافت چنین خانه‌ای به‌صورت هدیه یا ارث؛
• خرید یا اجاره‌به‌شرط‌تملیک از تبعه خارجی دیگری که خانه را از یکی از دو راه نخست به دست آورده است.

تبعه خارجی‌ای که خانه‌ای بیرون از این موارد یا بیش از سقف تعیین‌شده به او هدیه داده شود یا به ارث برسد، فقط ارزش آن را دریافت می‌کند و نمی‌تواند به‌عنوان مالک ثبت شود (ماده 20، بند 2، بخش ب).

سقف تعداد

سازمان‌ها و افراد خارجی روی‌هم نمی‌توانند بیش از ۳۰ درصد واحدهای یک ساختمان آپارتمانی را مالک شوند. برای خانه‌های مستقل مانند ویلا و خانه‌های ردیفی، سقف ۲۵۰ خانه در منطقه‌ای با جمعیت هم‌اندازه یک محله است (ماده 19، بند 1). اگر آن منطقه چند ساختمان آپارتمانی داشته باشد، یا برای خانه‌های مستقل در طول یک خیابان، سقف به کل منطقه اعمال می‌شود (ماده 19، بند 2).

خریدار نمی‌تواند این سهمیه را خودش بررسی کند. از سازنده یا اداره مسکن محلی بپرسید آیا خانه هنوز در سهم بازِ اتباع خارجی قرار دارد یا نه.

مالکیت چقدر طول می‌کشد

تبعه خارجی خانه را برای مدت توافق‌شده در قرارداد، حداکثر تا ۵۰ سال از تاریخ صدور سند، مالک می‌شود. در صورت درخواست، مدت یک‌بار، حداکثر تا ۵۰ سال دیگر، قابل تمدید است. این مدت روی سند نوشته می‌شود (ماده 20، بند 2، بخش ج).

پیش از پایان مدت، مالک می‌تواند خانه را به کسی که اجازه مالکیت مسکن در ویتنام را دارد بفروشد یا هدیه دهد. اگر مدت تمام شود و خانه نه فروخته و نه هدیه داده شده باشد، به اموال عمومی تبدیل می‌شود (ماده 20، بند 2، بخش đ).

اجاره دادن، مالیات و هزینه‌ها

مالک خارجی می‌تواند خانه را برای هر هدفی که قانون اجازه می‌دهد اجاره دهد. پیش از اجاره، مالک باید به‌صورت کتبی به اداره مسکن محلیِ محل خانه اطلاع دهد و مالیات بر درآمد اجاره را بپردازد (ماده 21، بند 2، بخش الف).

هنگام خرید، خریدار خارجی مانند هر خریدار دیگری حق ثبت ملک (lệ phí trước bạ) را می‌پردازد 1. در فروش بعدی، فروشنده غیرمقیم نیز مالیات بر درآمد نقل و انتقال معادل ۲ درصد قیمت انتقال می‌پردازد 2. ماشین‌حساب هزینه خرید خانه با همه خریداران یکسان رفتار می‌کند.

قانون ممکن است تغییر کند

پیش‌نویس اصلاحیه قانون مسکن پیشنهاد می‌دهد حق مالکیت خانه مستقل برای اتباع خارجی محدودتر شود. تا تاریخ بررسیِ بالای این صفحه، این هنوز یک پیشنهاد بود، نه قانون. پیش از پرداخت بیعانه، متن جاری را بررسی کنید یا با وکیل یا سردفتر مشورت کنید.