كيف تُقرأ نسبة عائد الإيجار لمنزل

يقول البائعون أو الوسطاء العقاريون غالبا إن شقة ما “تُؤجَّر بعائد 5% سنويا”. هذا الرقم عادة هو العائد الإجمالي. المبلغ الذي يصلك فعليا بعد سنة من التأجير أقل من ذلك، ويشرح هذا الدليل كيفية حسابه. تستخدم الأمثلة الدونغ الفيتنامي وتكاليف الشراء المعمول بها في فيتنام.

العائد الإجمالي

العائد الإجمالي هو إيجار سنة واحدة مقسوما على سعر المنزل.

مثال: شقة سعرها 3 مليارات دونغ فيتنامي، وإيجارها 12 مليون دونغ شهريا. إيجار السنة 144 مليون دونغ. العائد الإجمالي هو 144 مليونا مقسوما على 3 مليارات، أي 4.8%.

هذا الرقم سهل الحساب ويصلح لفرز أولي سريع، لكنه يفترض أن المنزل مؤجر طوال الأشهر الاثني عشر وأنك لا تتحمل أي تكلفة.

العائد الصافي

يخصم العائد الصافي ما تدفعه فعليا:

• الأشهر الشاغرة: الوقت بلا مستأجر، أو المستغرق في البحث عن مستأجر جديد.
• رسوم الإدارة وتكاليف الصيانة والإصلاح خلال السنة.
• ضريبة دخل الإيجار: في فيتنام، يخضع دخل الإيجار الذي يتجاوز حدا سنويا معينا للضريبة. يحدد قانون الضرائب هذا الحد والنسب؛ اسأل مكتب الضرائب في منطقة المنزل.

كما يكون مقام الكسر أكبر من سعر المنزل، لأن الشراء كلّفك تكاليف إضافية: رسوم تسجيل الملكية 1، ورسوم التوثيق 2، ورسوم أخرى. حاسبة تكاليف الشراء تعطيك هذا المجموع.

مثال على حساب العائد الصافي

نفس الشقة، 3 مليارات دونغ، بإيجار 12 مليون دونغ شهريا. لنفترض شهرا شاغرا واحدا في السنة، وإنفاق 12 مليون دونغ سنويا على الإدارة والصيانة:

• الإيجار المحصَّل فعليا: 11 شهرا × 12 مليون = 132 مليون دونغ.
• بعد خصم التكاليف: 132 مليون − 12 مليون = 120 مليون دونغ.
• قاعدة الحساب: سعر 3 مليارات مضافا إليه رسوم تسجيل ملكية 15 مليون دونغ ورسوم توثيق 2.2 مليون دونغ، أي نحو 3.017 مليار دونغ.
• العائد الصافي: 120 مليونا مقسوما على 3.017 مليار، أي نحو 4.0%، قبل خصم ضريبة دخل الإيجار.

من 4.8% إلى نحو 4.0%. أرقام المثال افتراضية؛ استبدلها بسعر المنزل الذي تنظر فيه وإيجاره وتكاليفه الفعلية.

عند وجود قرض

إذا اشتريت بقرض، فإن الفائدة التي تدفعها للبنك تكلفة كبيرة أخرى. قارن الإيجار الشهري بقسط القرض الشهري، خصوصا بعد انتهاء سعر الفائدة الترويجي. حاسبة القرض العقاري تعطيك هذا الرقم.