Як читати дохідність від оренди житла

Продавець або ріелтор часто кажуть, що квартира «здається з дохідністю 5 % на рік». Зазвичай це валова дохідність. Сума, яка реально залишиться у вас після року оренди, нижча, і ця стаття показує, як її порахувати.

Валова дохідність

Валова дохідність дорівнює річній орендній платі, поділеній на ціну житла.

Приклад: квартира коштує 3 мільярди, здається за 12 мільйонів на місяць. Річна орендна плата — 144 мільйони. Валова дохідність становить 144 мільйони поділити на 3 мільярди, тобто 4,8 %.

Цю цифру легко порахувати, і вона годиться для швидкого відбору, але вона припускає, що житло здається всі 12 місяців і ви не несете жодних витрат.

Чиста дохідність

Чиста дохідність віднімає витрати, які ви реально несете:

• Місяці простою: місяці без орендаря або час на пошук нового.
• Плату за управління та витрати на обслуговування й ремонт за рік.
• Податок на дохід від оренди: дохід від оренди понад певний річний поріг оподатковують. Поріг і ставку визначає податкове законодавство; уточніть у податковому органі за місцем розташування житла.

Знаменник теж більший за ціну житла, бо ви додатково сплатили витрати на купівлю: реєстраційний збір 1, нотаріальний тариф 2 та інші платежі. Калькулятор вартості покупки дає вам цю суму.

Приклад розрахунку чистої дохідності

Та сама квартира за 3 мільярди, оренда 12 мільйонів на місяць. Припустімо, один місяць простою на рік і 12 мільйонів витрат на управління й обслуговування:

• Фактично отримана орендна плата: 11 місяців × 12 мільйонів = 132 мільйони.
• Мінус витрати: 132 мільйони − 12 мільйонів = 120 мільйонів.
• Знаменник: ціна 3 мільярди плюс реєстраційний збір 15 мільйонів і нотаріальний тариф 2,2 мільйона, разом близько 3,017 мільярда.
• Чиста дохідність: 120 мільйонів поділити на 3,017 мільярда, приблизно 4,0 %, без урахування податку на дохід від оренди.

Із 4,8 % виходить приблизно 4,0 %. Цифри в прикладі умовні; підставте реальну ціну, орендну плату та витрати вашого житла.

Коли є кредит

Якщо ви купуєте за позичені кошти, відсотки банку — ще одна велика стаття витрат. Порівняйте місячну орендну плату з місячним платежем за кредитом, особливо після закінчення пільгової ставки. Калькулятор кредиту покаже вам цю суму.