خرید خانه پیش‌فروش از سازنده: مالیات، صندوق تعمیر و اقساط

خرید آپارتمان نوساز از سازنده، خریدی در بازار اولیه / بازار ثانویه است. قیمتی که سازنده اعلام می‌کند معمولاً پیش از مالیات است و چند هزینه دیگر روی آن اضافه می‌شود. اگر ساختمان هنوز تمام نشده باشد، یعنی ملک پیش‌فروش (فروش از روی نقشه)، به‌صورت اقساط پرداخت می‌کنید و قانون سقف هر قسط را تعیین می‌کند.

مالیات بر ارزش افزوده

سازنده مالیات بر ارزش افزوده ۱۰ درصد را روی قیمت فروش دریافت می‌کند 1. قانون ارزش زمین قابل‌کسر را از قیمت مشمول مالیات کنار می‌گذارد، پس مالیات روی فاکتور شما ممکن است کمتر از ۱۰ درصد کل قیمت باشد. ماشین‌حساب، چون خریدار نمی‌تواند ارزش زمین یک واحد را بداند، ۱۰ درصد را روی کل قیمت پیش از مالیات اعمال می‌کند. به همین دلیل، رقم ماشین‌حساب ممکن است کمی بالاتر از مالیات واقعی باشد.

صندوق تعمیر و نگهداری

صندوق تعمیر و نگهداری معادل ۲ درصد قیمت پیش از مالیات آپارتمان است 2. این مبلغ جدا از قیمت دریافت می‌شود و صرف نگهداری بخش‌های مشترک ساختمان می‌شود. این همان شارژ ماهانه نیست.

حق ثبت ملک

هنگام ثبت مالکیت، حق ثبت ملک به میزان ۰٫۵ درصد را می‌پردازید 3. برای آپارتمانی که از سازنده خریده‌اید، این مبلغ روی قیمت قرارداد شامل مالیات بر ارزش افزوده و بدون صندوق تعمیر و نگهداری محاسبه می‌شود. چون فروشنده یک شرکت است، بر خلاف خرید از یک فرد، مالیات بر درآمد نقل و انتقال وجود ندارد.

برنامه پرداخت

برای ملک پیش‌فروش، قانون تجارت املاک 2023 ویتنام این سقف‌ها را تعیین می‌کند (متن رسمی در درگاه دولت):

• بیعانه حداکثر ۵ درصد قیمت فروش است و سازنده فقط زمانی می‌تواند آن را بگیرد که خانه شرایط قانونی فروش را داشته باشد (ماده 23، بند 5).
• نخستین پرداخت، شامل بیعانه، حداکثر ۳۰ درصد ارزش قرارداد است. پرداخت‌های بعدی با پیشرفت ساخت‌وساز هماهنگ می‌شود، اما مجموع آن‌ها پیش از تحویل حداکثر ۷۰ درصد ارزش قرارداد است؛ اگر فروشنده شرکتی با سرمایه‌گذاری خارجی از نوعی باشد که قانون مشخص کرده، این سقف ۵۰ درصد است (ماده 25، بند 1).
• تا پیش از دریافت سند مالکیت، فروشنده نمی‌تواند بیش از ۹۵ درصد ارزش قرارداد را دریافت کند. باقی‌مانده هنگام صدور سند پرداخت می‌شود (ماده 25، بند 3).
• پیش از فروش ملک پیش‌فروش، سازنده باید تأیید بانکی برای تضمین بازپرداخت پول داشته باشد، اگر خانه آن‌طور که وعده داده شده تحویل نشود. هنگام امضا، خودتان انتخاب می‌کنید که این نامه ضمانت را بگیرید یا نه (ماده 26).

پیش‌نویس اصلاحیه‌ای پیشنهاد می‌دهد برخی از این سقف‌ها برداشته شود. تا تاریخ بررسیِ بالای این صفحه، این پیش‌نویس هنوز تصویب نشده بود، پس سقف‌های بالا هنوز معتبرند. پیش از امضا، متن جاری را بررسی کنید.

پیش از امضای قرارداد

• بپرسید آیا قیمت اعلام‌شده شامل مالیات بر ارزش افزوده و صندوق تعمیر و نگهداری هست یا نه.
• برنامه پرداخت قرارداد را با سقف‌های بالا مقایسه کنید.
• درباره نامه ضمانت بانکی برای واحد خودتان بپرسید.
• اگر وامی اقساط را تأمین مالی می‌کند، از بانک بپرسید پرداخت مرحله‌ای چگونه انجام می‌شود و سود از چه زمانی محاسبه می‌شود.