Расходы на покупку жилья у застройщика

Покупка новой квартиры у застройщика — это покупка на первичном рынке. Цена, которую объявляет застройщик, обычно указана без налога, и итоговая сумма, которую вы заплатите, включает еще несколько статей. Если квартира еще не достроена (строящееся жилье), оплата идет по этапам, и закон устанавливает, сколько можно получить на каждом этапе.

Налог на добавленную стоимость

Застройщик взимает налог на добавленную стоимость 10% от цены продажи 1. Закон не облагает налогом часть цены, приходящуюся на вычитаемую стоимость земли, поэтому сумма налога в счете может быть ниже 10% от полной цены. Калькулятор применяет 10% ко всей цене без налога, поскольку покупатель не знает долю стоимости земли для конкретной квартиры. Поэтому цифра в калькуляторе может быть чуть выше фактического налога.

Фонд капитального ремонта

Взнос в фонд капитального ремонта равен 2% цены продажи квартиры без налога 2. Этот платеж взимается отдельно и не входит в цену продажи. Это средства на капитальный ремонт общего имущества дома, а не ежемесячная плата за содержание.

Регистрационный сбор

При регистрации права собственности вы платите регистрационный сбор 0,5% 3. Для квартиры, купленной у застройщика, базой для сбора служит цена договора с учетом налога на добавленную стоимость, без учета взноса в фонд капитального ремонта. Продавец здесь — компания, поэтому налога на доходы физических лиц при передаче, как при покупке у физического лица, не возникает.

График платежей

Для строящегося жилья Закон о торговле недвижимостью 2023 года устанавливает следующие ограничения (текст на портале правительства):

• Задаток не может превышать 5% цены продажи, и застройщик вправе принять задаток только когда жилье уже соответствует условиям для продажи (статья 23, пункт 5).
• Первый платеж не может превышать 30% стоимости договора, включая задаток. Последующие платежи идут по ходу строительства, но в сумме не более 70% стоимости договора до передачи жилья. Если продавец — компания с иностранными инвестициями в случаях, предусмотренных законом, этот предел составляет 50% (статья 25, пункт 1).
• Пока вам не выдано свидетельство, продавец не вправе получить более 95% стоимости договора. Остаток выплачивается при выдаче свидетельства (статья 25, пункт 3).
• Прежде чем продавать строящееся жилье, застройщик должен получить согласие банка на поручительство по обязательству вернуть деньги, если жилье не будет передано в срок. При подписании договора вы вправе выбрать, получать такое поручительство или нет (статья 26).

Законопроект о поправках предлагает отменить часть этих ограничений. На дату проверки, указанную в начале страницы, законопроект еще не принят, поэтому приведенные выше нормы продолжают действовать. Перед подписанием проверяйте актуальный текст закона.

Перед подписанием договора

• Уточните, включает ли объявленная цена налог на добавленную стоимость и взнос в фонд капитального ремонта.
• Сверьте график платежей в договоре с ограничениями выше.
• Спросите о банковском поручительстве по вашей квартире.
• Если берете кредит для оплаты по этапам, уточните у банка порядок выдачи транша и с какого момента начисляются проценты.