Kopen bij de projectontwikkelaar in Vietnam: btw, termijnen

Een nieuw appartement kopen van de projectontwikkelaar is een aankoop op de primaire markt (thị trường sơ cấp). De prijs die een projectontwikkelaar noemt is meestal vóór belasting, en daar komen nog een paar posten bij. Is het gebouw nog niet af, dan gaat het om een woning op plan (nhà ở hình thành trong tương lai), en betaal je in termijnen; de wet beperkt hoe hoog elke termijn mag zijn.

Btw

De projectontwikkelaar rekent btw van 10% over de verkoopprijs 1. De wet laat het aftrekbare deel van de grondwaarde buiten de belaste prijs, dus de btw op je factuur kan lager uitkomen dan 10% van de volledige prijs. De rekentool past 10% toe op de hele prijs vóór btw, omdat een koper de grondwaarde van één eenheid niet kent. De uitkomst kan daardoor iets hoger liggen dan de werkelijke belasting.

Onderhoudsfonds

Het onderhoudsfonds (phí bảo trì) bedraagt 2% van de appartementsprijs vóór btw 2. Het wordt los van de prijs geïnd en betaalt het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Het is niet de maandelijkse servicekosten.

Registratiekosten

Bij de registratie van de eigendom betaal je de registratiekosten van 0,5% 3. Bij een appartement van de projectontwikkelaar worden die berekend over de contractprijs inclusief btw en zonder het onderhoudsfonds. Omdat de verkoper een bedrijf is, is er geen inkomstenbelasting bij overdracht, anders dan bij een aankoop van een particulier.

Het betalingsschema

Voor een woning op plan stelt de Vietnamese wet op onroerendgoedhandel van 2023 deze grenzen (wettekst op het portaal van de Vietnamese overheid):

• De aanbetaling bedraagt hoogstens 5% van de prijs, en de projectontwikkelaar mag die pas innen zodra de woning aan de wettelijke verkoopvoorwaarden voldoet (artikel 23, lid 5).
• De eerste betaling bedraagt hoogstens 30% van de contractwaarde, aanbetaling inbegrepen. Latere betalingen volgen de bouwvoortgang, maar het totaal vóór oplevering bedraagt hoogstens 70% van de contractwaarde, of 50% als de verkoper een buitenlands geïnvesteerd bedrijf is van het type dat de wet noemt (artikel 25, lid 1).
• Tot je het eigendomsbewijs ontvangt, mag de verkoper niet meer dan 95% van de contractwaarde innen. Het restant wordt betaald bij uitgifte van het bewijs (artikel 25, lid 3).
• Voor de verkoop van een woning op plan moet de projectontwikkelaar de toezegging van een bank hebben om terugbetaling te garanderen als de woning niet wordt opgeleverd zoals beloofd. Bij het tekenen kies je of je de garantiebrief wilt (artikel 26).

Een wetsvoorstel stelt voor een deel van deze grenzen te schrappen. Op de controledatum bovenaan deze pagina was dat voorstel nog niet aangenomen, dus gelden de bovenstaande grenzen nog. Controleer de geldende wettekst voor je tekent.

Voor je tekent

• Vraag of de genoemde prijs btw en het onderhoudsfonds bevat.
• Vergelijk het betalingsschema in het contract met de grenzen hierboven.
• Vraag naar de bankgarantiebrief voor jouw eenheid.
• Financiert een lening de termijnen, vraag de bank dan hoe ze gefaseerd uitbetaalt en vanaf wanneer rente loopt.