시행사 분양 주택 구입 비용: 세금, 장기수선충당금, 납부 일정

시행사로부터 새 아파트를 구입하는 것은 분양 시장에서 구입하는 것입니다. 시행사가 공시하는 가격은 보통 세전 가격이며, 최종적으로 내는 금액에는 몇 가지가 더 붙습니다. 아파트가 아직 완공되지 않았다면(선분양 주택), 여러 차례에 나누어 납부하며, 각 회차마다 최대 얼마까지 받을 수 있는지 법으로 정해져 있습니다.

부가가치세

시행사는 판매 가격에 대해 부가가치세 10%를 받습니다 1. 법은 공제되는 토지 가격 부분에는 세금을 부과하지 않으므로, 영수증상의 세액은 전체 가격의 10%보다 낮을 수 있습니다. 매입자는 각 세대의 토지 가격을 알 수 없으므로 계산기는 세전 전체 가격에 10%를 적용합니다. 그래서 계산기의 수치는 실제 세액보다 조금 높을 수 있습니다.

장기수선충당금

장기수선충당금은 아파트 세전 판매 가격의 2%입니다 2. 이 비용은 분양 가격과 별도로 징수되며, 건물 공용 부분을 유지보수하는 데 쓰이는 돈으로 매달 내는 관리비와는 다릅니다.

등록비

소유권을 등록할 때 등록비 0.5%를 납부합니다 3. 시행사로부터 구입한 아파트는 부가가치세가 포함되고 장기수선충당금은 제외된 계약 가격이 등록비 산정 기준입니다. 매도인이 법인이므로 개인으로부터 주택을 구입할 때와 달리 양도 개인소득세는 발생하지 않습니다.

납부 일정

선분양 주택에 대해서는 2023년 부동산경영법(Luật Kinh doanh bất động sản 2023)이 다음과 같은 한도를 정하고 있습니다(정부 포털의 원문, 베트남어):

• 계약금은 판매 가격의 5%를 넘을 수 없으며, 주택이 매매 가능 조건을 갖춘 뒤에만 시행사가 계약금을 받을 수 있습니다(제23조 제5항).
• 첫 납부는 계약금을 포함해 계약 금액의 30%를 넘을 수 없습니다. 이후 납부는 공사 진행에 따르되, 인도 전까지 누적 금액이 계약 금액의 70%를 넘을 수 없습니다. 매도인이 법에서 정한 외국인투자기업인 경우 이 한도는 50%입니다(제25조 제1항).
• 소유권증서를 받기 전까지 매도인은 계약 금액의 95%를 넘게 받을 수 없습니다. 나머지는 증서가 발급될 때 지급합니다(제25조 제3항).
• 선분양 주택을 판매하기 전에 시행사는 약속대로 인도하지 못할 경우 대금을 반환할 의무에 대해 은행의 보증 승인을 받아야 합니다. 계약을 체결할 때 보증서를 받을지 여부는 당신이 선택할 수 있습니다(제26조).

법 개정안이 이 한도들 중 일부를 없애자고 제안하고 있습니다. 이 페이지 상단에 적힌 확인 날짜 기준으로 개정안은 아직 통과되지 않았으므로 위 한도는 계속 적용됩니다. 서명 전에 현행 법령을 확인하세요.

계약서에 서명하기 전에

• 공시된 가격에 부가가치세와 장기수선충당금이 포함되어 있는지 물어보세요.
• 계약서의 납부 일정을 위의 한도와 비교해 보세요.
• 당신의 아파트에 대한 은행 보증서에 대해 물어보세요.
• 대출로 분할 납부한다면, 은행이 회차별로 어떻게 대출을 실행하는지와 이자가 언제부터 계산되는지 물어보세요.