デベロッパーからの購入費用: 税金・修繕基金・支払い進捗

デベロッパーから新築マンションを買うことは、新築市場での購入にあたります。デベロッパーが公表する価格はたいてい税抜き価格で、最終的に支払う額にはいくつかの項目が加算されます。建物が未完成(青田売り物件)の場合は分割で支払うことになり、法律は各回の受領額の上限を定めています。

付加価値税

デベロッパーは販売価格に対して10%の付加価値税を徴収します 1。法律では控除対象の土地部分の価格には課税されないため、請求書上の税額は全体価格の10%より低くなることがあります。計算機は各戸の土地価格がわからないため、税抜き価格全体に10%を適用しています。そのため計算機の数字は、実際の税額よりわずかに高くなることがあります。

修繕基金

修繕基金は税抜き販売価格の2%です 2。この費用は販売価格とは別に徴収されます。これは建物の共用部分を修繕するための資金であり、毎月の管理費とは異なります。

登録料

所有権を登録する際、登録料0.5%を納めます 3。デベロッパーから購入したマンションの場合、登録料の計算に使う価格は付加価値税を含み、修繕基金を含まない契約価格です。売り手が法人であるため、個人から購入する場合のような譲渡時の個人所得税はかかりません。

支払いの進捗

青田売り物件については、2023年不動産事業法が次の制限を定めています(ベトナム政府ポータルの条文)。

• 手付金は販売価格の5%を超えてはならず、デベロッパーは物件が販売可能な条件を満たした後でなければ手付金を受け取れません(第23条第5項)。
• 最初の支払い(手付金を含む)は契約金額の30%を超えてはなりません。以降は工事の進捗に応じますが、引き渡し前の受領総額は契約金額の70%を超えてはなりません。売り手が法律の定める外国投資企業に該当する場合、この上限は50%です(第25条第1項)。
• 権利証がまだ発行されていない間、売り手は契約金額の95%を超えて受領してはなりません。残りは権利証が発行されたときに支払います(第25条第3項)。
• 青田売り物件を販売する前に、デベロッパーは、約束どおり引き渡せなかった場合の返金義務について銀行の保証を受けなければなりません。契約時に、この保証書を受け取るかどうかを選べます(第26条)。

法改正案がこれらの制限の一部撤廃を提案していますが、本記事の確認日時点では未成立であり、上記の基準がそのまま適用されます。契約前に最新の法令を確認してください。

契約前に確認すること

• 公表価格に付加価値税と修繕基金が含まれているかを確認してください。
• 契約書の支払いスケジュールを、上記の制限と照らし合わせてください。
• お客様の物件について、銀行の保証書の有無を確認してください。
• 進捗払いのためにローンを利用する場合、分割実行の方法と利息の起算時期を銀行に確認してください。