向建商買新屋要付什麼：加值稅、公共基金與付款進度

向建商購買新公寓，就是買新屋市場的房子。建商公告的價格通常是稅前價，最終要付的金額還會再加上幾項費用。如果房子還沒蓋好，也就是預售屋，您會分期付款，而法律規定每一期最多能收多少。

加值稅

建商按售價收取 10% 的加值稅 1。法律規定可扣除的土地價款不課稅，所以發票上的稅額可能不到全額的 10%。試算工具按稅前全額的 10% 計算，因為買方無從得知單一戶別的土地價值，因此試算出來的數字可能略高於實際稅額。

公共基金

公共基金為公寓稅前價格的 2% 2，這筆錢在房價之外另外收取，用來維修大樓共用部分，並非每月的管理費。

契稅

登記所有權時，您要繳 0.5% 的契稅 3。向建商購買的公寓，計費基礎是含加值稅、不含公共基金的合約價。賣方是公司，所以不像向個人購屋那樣會有個人所得稅（轉讓）。

付款進度

對於預售屋，越南《2023 年房地產經營法》訂有以下上限（政府入口網站上的原文，越南語）：

• 訂金不得超過售價的 5%，且房屋須符合法定銷售條件後，建商才能收取訂金（第 23 條第 5 項）。
• 第一期款不得超過合約金額的 30%，含訂金在內。之後依施工進度收款，但交屋前累計不得超過合約金額的 70%；若賣方屬於法律所列的外資企業，上限為 50%（第 25 條第 1 項）。
• 在您取得權狀之前，賣方收款不得超過合約金額的 95%，餘款於核發權狀時支付（第 25 條第 3 項）。
• 建商在銷售預售屋之前，必須取得銀行同意，為其未能依約交屋時的退款義務提供擔保。簽約時，您可以選擇是否要求這份擔保函（第 26 條）。

一份修法草案提議取消部分上限。截至本頁頂端標示的核實日期，草案尚未通過，上述上限仍然適用，簽約前請核對現行法律文本。

簽約之前

• 問清楚標價是否已含加值稅和公共基金。
• 把合約裡的付款時程和上述上限對照一遍。
• 詢問您這戶房子的銀行擔保函。
• 若以貸款支付分期款，問清楚銀行如何分批撥款、利息從何時開始計算。