外國人在越南買房：法律怎麼規定

本文摘要越南《2023 年住宅法》（越南語 Luật Nhà ở）第 17 條至第 21 條，關於外國個人在越南持有住宅的規定（政府入口網站上的原文，越南語）。細節由政府以法令另行規定，本文只說明法律本身，不涉及任何具體建案。

誰可以持有

獲准入境越南的外國個人可以持有住宅，享有外交、領事特權與豁免者除外（第 17 條第 1 項、第 18 條第 3 項）。法律也允許部分外國組織持有住宅，本文僅說明個人的情況。

與居住在越南的越南籍公民結婚的外國人，可以比照越南公民持有住宅，並享有相同的權利（第 20 條第 2 項 c 款）。

能買什麼、怎麼買

外國個人可以持有公寓和獨棟住宅，但僅限於住宅投資建設項目中的商業住宅，且項目不得位於須維護國防、安全的區域（第 17 條第 2 項）。取得方式有三種：

• 向建案的建商購買或承租購買；
• 透過贈與、繼承取得上述項目中的商業住宅；
• 向以前兩種方式取得住宅的其他外國人購買或承租購買。

若外國人透過贈與或繼承取得的住宅不屬於上述情形，或超過持有數量上限，只能取得房屋的價值，不能登記為所有權人（第 20 條第 2 項 b 款）。

持有數量上限

外國組織與個人在同一棟公寓大樓合計持有的戶數，不得超過 30%。別墅、連棟透天等獨棟住宅，在人口規模相當於一個坊的區域內不得超過 250 戶（第 19 條第 1 項）。同一區域有多棟公寓大樓，或獨棟住宅位於同一條街道時，上限按整個區域計算（第 19 條第 2 項）。

買方自己無法查核這項比例，請向建商或當地住宅管理機關確認，這戶房子是否還在外國人可購買的額度內。

能持有多久

外國個人依合約約定持有住宅，但自取得權狀之日起不得超過 50 年。如有需要，可以展延一次，展延期間不超過 50 年，期限會記載於權狀上（第 20 條第 2 項 c 款）。

期限屆滿前，所有權人可以把房子出售或贈與給有權在越南持有住宅的人。期滿時既未出售也未贈與的，房屋將歸為公共財產（第 20 條第 2 項 đ 款）。

出租與稅費

外國所有權人可以把房子出租，用途以法律不禁止者為限。出租前，屋主須以書面通知房屋所在地的住宅管理機關，並依法繳納租金所得稅（第 21 條第 2 項 a 款）。

購屋時，外國買方和其他買方一樣要繳契稅 1。日後出售時，非居民個人賣方同樣按轉讓價的 2% 繳納個人所得稅（轉讓） 2。購屋費用試算工具對所有買方採用相同算法。

法律可能修改

一份《住宅法》修法草案提議限縮外國人持有獨棟住宅的權利。截至本頁頂端標示的核實日期，這仍只是提案，尚未成為法律。付訂金之前，請核對現行法律文本，或諮詢律師、公證人。