如何看懂房屋的租金投報率

賣方或仲介常說某間公寓「租金投報 5%」。這個數字通常是毛投報率，出租一年後實際入袋的金額會比較低，本文說明怎麼算出這個數字。

毛投報率

毛投報率等於一年租金除以房價。

例如：公寓售價 30 億越南盾，月租 1,200 萬越南盾。一年租金是 1.44 億，毛投報率是 1.44 億除以 30 億，約 4.8%。

這個數字算起來快，適合初步篩選，但它假設房子整年都租得出去，而且您沒有花任何成本。

淨投報率

淨投報率要扣掉您實際要負擔的支出：

• 空置期：沒有房客的月份，或找新房客花的時間。
• 管理費，以及一年內的保養與維修支出。
• 租金所得稅：租金收入超過一定門檻就要繳稅，門檻與稅率依稅法規定，詳情請洽房屋所在地的稅務機關。

分母也不只是房價，因為買房時您還付了額外的成本：契稅 1、公證費 2 等等。購屋費用試算工具會算出這筆總額。

淨投報率試算範例

同一間 30 億越南盾、月租 1,200 萬的公寓，假設每年空置一個月，管理與維修一年花 1,200 萬：

• 實收租金：11 個月 × 1,200 萬 = 1.32 億。
• 扣除成本：1.32 億 − 1,200 萬 = 1.2 億。
• 分母：房價 30 億，加上契稅 1,500 萬與公證費 220 萬，約 30.17 億。
• 淨投報率：1.2 億除以 30.17 億，約 4.0%，尚未扣除租金所得稅。

從 4.8% 降到約 4.0%。例子裡的數字都是假設，請換成您看的那間房子的實際房價、租金和成本。

若用貸款買房

若用貸款買房，付給銀行的利息是另一筆大支出。請把每月租金和每月還款額相比，尤其是優惠利率結束之後的還款額，房貸試算工具可以算出這個數字。