Как читать доходность сдачи жилья в аренду

Продавцы и брокеры часто говорят, что квартира «сдается под 5% годовых». Обычно это валовая доходность. Сумма, которая реально окажется у вас в кармане через год аренды, ниже, и в этой статье объясняется, как ее посчитать.

Валовая доходность

Валовая доходность равна годовой арендной плате, деленной на цену жилья.

Пример: квартира стоит 3 млрд, сдается за 12 млн в месяц. Годовая арендная плата — 144 млн. Валовая доходность — 144 млн разделить на 3 млрд, то есть 4,8%.

Эту цифру легко посчитать, и она годится для быстрого отбора вариантов, но она предполагает, что жилье сдано все 12 месяцев и что у вас нет никаких расходов.

Чистая доходность

Чистая доходность вычитает расходы, которые вы несете на самом деле:

• Простой: месяцы без арендатора или время на поиск нового жильца.
• Плата за управление и расходы на обслуживание и ремонт за год.
• Налог со сдачи жилья в аренду: доход от аренды сверх определенного годового порога облагается налогом. Порог и ставку устанавливает налоговое законодательство; уточняйте их в налоговом органе по месту нахождения жилья.

Знаменатель тоже больше цены жилья, потому что вы уже понесли расходы на покупку: регистрационный сбор 1, нотариальный тариф 2 и другие статьи. Эту сумму дает калькулятор расходов на покупку жилья.

Пример расчета чистой доходности

Та же квартира за 3 млрд, аренда 12 млн в месяц. Допустим, один месяц в году жилье пустует, а на управление и обслуживание уходит 12 млн:

• Фактически полученная арендная плата: 11 месяцев × 12 млн = 132 млн.
• За вычетом расходов: 132 млн − 12 млн = 120 млн.
• Знаменатель: цена 3 млрд плюс регистрационный сбор 15 млн и нотариальный тариф 2,2 млн, около 3,017 млрд.
• Чистая доходность: 120 млн разделить на 3,017 млрд, около 4,0%, без учета налога со сдачи в аренду.

С 4,8% цифра опустилась примерно до 4,0%. Цифры в примере условны; подставьте реальную цену, арендную плату и расходы своего объекта.

Если жилье куплено в кредит

Если жилье куплено на заемные деньги, проценты банку — еще одна крупная статья расходов. Сравнивайте ежемесячную арендную плату с ежемесячным платежом по кредиту, особенно после окончания льготной ставки. Эту сумму дает калькулятор ипотеки.