Hoe je het huurrendement van een woning goed leest

Verkopers en makelaars zeggen vaak dat een appartement “5% per jaar oplevert”. Dat cijfer is meestal het brutorendement. Wat na een jaar verhuur echt bij je terechtkomt, is minder, en deze gids laat zien hoe je dat uitrekent. De voorbeelden gebruiken Vietnamese dong (VND) en de aankoopkosten van Vietnam.

Brutorendement

Het brutorendement is de jaarhuur gedeeld door de prijs.

Stel: een appartement kost 3 miljard VND en wordt verhuurd voor 12 miljoen VND per maand. De jaarhuur is 144 miljoen. Het brutorendement is 144 miljoen gedeeld door 3 miljard: 4,8%.

Dit cijfer is snel berekend en bruikbaar om snel te filteren, maar gaat ervan uit dat de woning alle twaalf maanden verhuurd is en je geen enkele kostenpost hebt.

Nettorendement

Het nettorendement trekt af wat je werkelijk uitgeeft:

• Leegstandsmaanden: periodes zonder huurder, of tijd om een nieuwe huurder te vinden.
• Beheerkosten en onderhoud of reparaties over het jaar.
• Belasting op huurinkomsten: in Vietnam wordt huurinkomen boven een jaarlijkse omzetdrempel belast. Drempel en tarief volgen uit de belastingwet; vraag na bij het belastingkantoor waar de woning staat.

De noemer van de breuk is ook groter dan de prijs, omdat je bij aankoop extra kosten hebt betaald: de registratiekosten 1, de notariskosten 2 en andere posten. De rekentool voor aankoopkosten geeft je dat bedrag.

Een voorbeeld van het nettorendement

Nog steeds hetzelfde appartement van 3 miljard VND, huur 12 miljoen per maand. Stel een leegstandsmaand per jaar en 12 miljoen per jaar aan beheer en onderhoud:

• Ontvangen huur: 11 maanden × 12 miljoen = 132 miljoen.
• Min kosten: 132 miljoen − 12 miljoen = 120 miljoen.
• Kostenbasis: de prijs van 3 miljard plus 15 miljoen registratiekosten en 2,2 miljoen notariskosten, ongeveer 3,017 miljard.
• Nettorendement: 120 miljoen gedeeld door 3,017 miljard, ongeveer 4,0%, nog vóór belasting op huurinkomsten.

Van 4,8% blijft dus ongeveer 4,0% over. De cijfers in dit voorbeeld zijn aannames; vervang ze door de echte prijs, huur en kosten van de woning die je bekijkt.

Met een hypotheek

Koop je met een lening, dan is de rente die je aan de bank betaalt een andere grote kostenpost. Vergelijk de maandelijkse huur met de maandelijkse hypotheeklast, vooral na afloop van de actierente. De hypotheekcalculator geeft je dat bedrag.