집 한 채의 임대수익률을 읽는 법

매도인이나 중개인은 흔히 “이 아파트는 연 5% 수익이 나옵니다”라고 말합니다. 이 수치는 대개 총수익률입니다. 1년간 임대 후 실제로 손에 쥐는 금액은 이보다 적으며, 이 글은 그 금액을 계산하는 방법을 설명합니다.

총수익률

총수익률은 연간 임대료를 주택 가격으로 나눈 값입니다.

예: 가격 30억인 아파트를 매달 1,200만에 임대합니다. 연간 임대료는 1억 4,400만입니다. 총수익률은 1억 4,400만을 30억으로 나눈 값, 즉 4.8%입니다.

이 수치는 계산이 쉬워 빠르게 거를 때 쓸 수 있지만, 1년 내내 세입자가 있고 비용이 전혀 들지 않는다고 가정한 값입니다.

순수익률

순수익률은 실제로 지출하는 항목을 뺀 값입니다.

• 공실 기간: 세입자가 없는 달이나 새 세입자를 구하는 기간입니다.
• 연간 관리비와 유지보수·수리 비용입니다.
• 임대소득세: 연간 임대 수입이 일정 매출 기준을 넘으면 세금을 내야 합니다. 기준과 세율은 세법으로 정해지므로 주택 소재지의 세무 당국에 문의하세요.

분모도 주택 가격보다 커집니다. 구입할 때 등록비 1, 공증료 2 등 추가 비용을 냈기 때문입니다. 주택 구입 비용 계산기에서 이 금액을 확인할 수 있습니다.

순수익률 계산 예시

같은 30억 아파트를 매달 1,200만에 임대한다고 합시다. 연간 한 달은 공실이고, 관리·유지보수에 1,200만을 쓴다고 가정하면:

• 실수령 임대료: 11개월 × 1,200만 = 1억 3,200만
• 비용 차감: 1억 3,200만 − 1,200만 = 1억 2,000만
• 분모: 가격 30억에 등록비 1,500만과 공증료 220만을 더해 약 30억 1,700만
• 순수익률: 1억 2,000만을 30억 1,700만으로 나누면 약 4.0%이며, 임대소득세는 아직 빼지 않은 값입니다.

4.8%였던 수익률이 약 4.0%로 낮아졌습니다. 예시의 수치는 가정일 뿐이니, 실제 주택의 가격, 임대료, 비용으로 바꾸어 계산해 보세요.

대출이 있는 경우

대출로 구입했다면 은행에 내는 이자도 큰 비용입니다. 특히 프로모션 금리가 끝난 뒤에는 월 임대료와 월 상환액을 비교해 보세요. 주택담보대출 계산기에서 그 금액을 확인할 수 있습니다.