Comprar imóvel no Vietnã sendo estrangeiro: o que diz a lei

Este guia resume o que a Lei de Habitação de 2023 do Vietnã (Luật Nhà ở) diz sobre pessoas estrangeiras serem donas de um imóvel, Artigos 17 a 21 (texto oficial no portal do Governo, em vietnamita). Decretos do governo detalham os pontos. O guia apresenta apenas a lei e não cita nenhum empreendimento.

Duas regras importam mais para quem compra de fora: a propriedade tem prazo fixo, e ela se limita a empreendimentos habitacionais comerciais.

Quem pode ser dono

Uma pessoa estrangeira autorizada a entrar no Vietnã pode ser dona de um imóvel, a menos que tenha privilégios e imunidades diplomáticas ou consulares (Artigo 17, item 1; Artigo 18, item 3). A lei também permite que algumas organizações estrangeiras sejam donas de imóveis; este guia trata de pessoas físicas.

Um estrangeiro casado com um cidadão vietnamita que vive no Vietnã pode ser dono de um imóvel com os mesmos direitos de um cidadão vietnamita (Artigo 20, item 2, alínea c).

O que você pode comprar, e como

Uma pessoa estrangeira pode ser dona tanto de apartamentos quanto de casas individuais, mas apenas imóveis comerciais dentro de um empreendimento de investimento habitacional, em um projeto fora de áreas reservadas à defesa e à segurança (Artigo 17, item 2). Há três caminhos:

• comprar ou arrendar com opção de compra direto da incorporadora do empreendimento;
• receber o imóvel como doação ou herança;
• comprar ou arrendar com opção de compra de outro estrangeiro que adquiriu o imóvel por um dos dois primeiros caminhos.

Um estrangeiro que recebe ou herda um imóvel fora desses casos, ou além dos limites de quantidade, só recebe o valor do imóvel e não pode ser registrado como proprietário (Artigo 20, item 2, alínea b).

Limites de quantidade

Organizações e pessoas estrangeiras juntas podem ser donas de no máximo 30% dos apartamentos de um prédio. Para casas individuais, como vilas e sobrados, o limite é 250 casas em uma área com a população de um bairro (Artigo 19, item 1). Onde essa área tiver vários prédios de apartamentos, ou para casas ao longo de uma mesma rua, o limite vale para a área inteira (Artigo 19, item 2).

Um comprador não consegue verificar essas cotas sozinho. Pergunte à incorporadora ou ao órgão local de habitação se o imóvel ainda está dentro da parcela aberta a estrangeiros.

Por quanto tempo a propriedade dura

Uma pessoa estrangeira é dona do imóvel pelo prazo combinado em contrato, até 50 anos a partir da data de emissão do título. A pedido, o prazo pode ser renovado uma vez, por até mais 50 anos. O prazo é impresso no título (Artigo 20, item 2, alínea c).

Antes do prazo terminar, o dono pode vender ou doar o imóvel para alguém autorizado a ser dono de imóvel no Vietnã. Se o prazo terminar e o imóvel não tiver sido vendido nem doado, ele passa a ser patrimônio público (Artigo 20, item 2, alínea đ).

Alugar, impostos e taxas

Um dono estrangeiro pode alugar o imóvel para qualquer finalidade que a lei permita. Antes de alugar, o dono precisa notificar por escrito o órgão local de habitação do local onde fica o imóvel e pagar imposto sobre a renda do aluguel (Artigo 21, item 2, alínea a).

Na compra, um comprador estrangeiro paga a taxa de registro como qualquer outro comprador 1. Em uma venda posterior, um vendedor pessoa física não residente também paga imposto de renda sobre a transferência de 2% do preço 2. A calculadora de custos de transação trata todo comprador da mesma forma.

A lei pode mudar

Uma proposta de emenda à Lei de Habitação sugere restringir o direito de estrangeiros serem donos de casas individuais. Na data de verificação no topo desta página, ela ainda era apenas uma proposta, não lei. Antes de dar um sinal, confirme o texto em vigor ou procure um advogado ou tabelião.